VONOVIA SE es la mayor compañía dedicada al alquiler en  Alemania con sus más de cuatrocientas mil viviendas en alquiler. Estas cifras son sorprendentes por su dimensión, especialmente si lo comparamos con las empresas españolas dedicadas a la misma actividad. Sin duda estas diferencias pueden tener su origen en la distinta mentalidad existente en los dos países al respecto.

VONOVIA tiene presencia en ciudades de gran tamaño, donde existe una gran demanda para sus productos. En Alemania está situada en localidades como Berlín, Hamburgo, Dortmund, Bochum, Múnich o Frankfurt.

Las principales magnitudes económicas y financieras que presenta VONOVIA, permiten pensar en una proyección futura brillante. La compañía gestiona activos cuyo valor de mercado se encuentra por encima de los 33 mil millones de euros, con LTV inferior al 40%. Esto lleva a un ratio de endeudamiento razonable, que dado su tamaño, consigue un costo del servicio de la deuda en condiciones muy favorables.

Sus resultados económicos reflejan también la buena marcha del negocio. El resultado final de VONOVIA, siguiendo los criterios de contabilización de las REITs, asciende a 2.500 millones de euros, cinco veces los obtenidos en 2013, cuando se realizó la operación que más adelante comentaremos.

Estos resultados son la suma del margen neto que proporcionan los alquileres, las plusvalías obtenidas por la venta de inmovilizado y la revalorización tasada de los activos.

La adecuada combinación entre adquisiciones de activos destinados al alquiler, la ejecución de obra nueva para modernizar su patrimonio y la rotación de activos, bien en grandes paquetes o bien mediante venta individual a inquilinos en localizaciones no estratégicas para la compañía, le permiten asegurar una mejora de su situación patrimonial a largo plazo. Solo en el año 2017, VONOVIA compró 25 mil viviendas y se desprendió de más de 11.500. A esto hay que añadir la terminación de mil apartamentos que ha desarrollado la propia sociedad.

El portfolio de la compañía se encuentra en un producto medio pequeño, de aproximadamente 55 metros cuadrados, que se alquilan a un precio en el entorno de 300 euros mensuales. Estos datos nos muestran el éxito del mercado del alquiler en Alemania, que con niveles de renta superior a las española, es capaz de tener precios de rentas muchos más competitivos.

El grado de viviendas pendientes de alquiler al cierre del año 2017 ascendía al 4,2% sobre el total del portfolio, manteniéndose al mismo nivel de los años anteriores. Este porcentaje es lógico teniendo en cuenta la rotación en los inquilinos y las viviendas que necesitan una remodelación.

A esto hay que añadir la capacidad que puede tener una compañía como VONOVIA para prestar servicios adicionales a sus inquilinos, que pueden derivar en una fuente de ingresos adicionales. Acuerdos con compañías de seguros, ADSL, atención a la tercera edad, en el futuro pueden aportar un incremento de los ingresos.

VONOVIA debe aprovechar su tamaño persiguiendo unos costos competitivos en el mantenimiento de sus propiedades, mejorar las economías de escala con acuerdos globales y la industrialización en su producción al objeto de acortar plazos de entrega en la terminación de sus nuevas promociones.

La compañía tiene vocación de crecimiento en un negocio que cada vez se encuentra más especializado. El parque de viviendas aumentó este ejercicio con la adquisición de BUWOG AG y VICTORIA PARK, operación que le aporta 62 mil viviendas adicionales, ampliando su posición en Austria (Viena), y entrando en el negocio en Suecia.

También Francia es una nación donde VONOVIA tiene fijada las posibilidades de crecimiento. Para ello ha creado una alianza con SNI, la mayor patrimonialista francesa con 350 mil viviendas en propiedad, que le permitirá conocer de primera mano las posibilidades futuras para su implantación.

VONOVIA  como tal, surge de la integración de las inmobiliarias alemanas GAGFAH y DEUTSCHE ANNINGTON que tuvo lugar en 2013. La fusión entre  la primera y tercera compañías residencial patrimonial, provocó que LEG INMOBILIEN  tuviera que unirse a DEUTSCHE WOHNEN, para poder gestionar 250 mil apartamentos. El éxito de la operación y el aumento del precio  de las propiedades en los últimos años, se ha trasladado a la bolsa. El valor actual de VONOVIA asciende a 23 mil millones de euros (44 euros por acción), muy superior al primer día de cotización con su actual denominación (16,5 euros por acción), lo que implica una revalorización en los 5 años transcurridos superior al 260%. A todo ello hay que añadir los dividendos repartidos, que solo en el último ejercicio asciende al 3% de su valoración actual. En el último año ha tenido una subida en sus acciones del 30%, incluyendo el cobro de dividendos.

En una compañía como VONOVIA, con un perfil netamente conservador, destaca la presencia de las principales fuentes de ahorro entre sus participes. Con un FREE FLOAT del 72,5%, no existen accionistas de control, destacando la presencia de  los fondos BLACKROCK, NORGES BANK y LANSDOWNE PARTNERS, que conjuntamente representan el 20% del capital social.

Fondos e inversores particulares ven en la empresa una forma segura de canalizar el ahorro a largo plazo, aprovechando la experiencia, apropiada gestión y posibilidades de futuro que presenta actualmente VONOVIA.

En este sentido, VONOVIA ha conseguido materializar una difícil estrategia donde convergen intereses no siempre comunes. La confianza de los inquilinos, la de los accionistas así como las propias del equipo de gestión. Estos últimos pueden tener deseos, como sucede en muchas compañías, por ganar tamaño dejando en el olvido si se crea o no valor para los dueños finales de la empresa.

En las siguientes gráficas se muestras los principales datos económicos de VONOVIA en el periodo comprendido entre los ejercicios 2010/2017.

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