REYAL-URBIS es fruto de la compra por parte de REYAL de inmobiliaria URBIS, en el momento más álgido del sector, por lo que el precio pagado finalmente estuvo fuera de mercado. URBIS era una inmobiliaria tradicional, especializada en la promoción de viviendas, con suelo fundamentalmente finalista y un patrimonio inmobiliario destinado al alquiler, que le ayudaba a cubrir sus gastos de estructura. Tenía delegación en prácticamente todas las Comunidades Autónomas, siendo BANESTO su principal accionistas. Había ido aumentando sus ventas, márgenes y beneficios en un sector al alza.

REYAL era una promotora inmobiliaria madrileña, propiedad de D. RAFAEL SANTAMARIA, promotor con muchos años de experiencia, que había construido miles de viviendas, primero en las ciudades dormitorios del área de Madrid y posteriormente en la Capital. Las obras las realizaba fundamentalmente con una constructora del grupo llamada RETIRO CONSTRUCCIONES. Tenía una imagen de marca valorada en el sector y por la clientela, que le adquiría las viviendas. Con el tiempo, fue realizando hoteles, primero en zonas céntricas de Madrid y posteriormente, en algún proyecto que no era rentable en los Pirineos. Como todas las promotoras, fue creciendo en tamaño, con un endeudamiento ligado a la promoción de las viviendas, por lo que era un negocio apetecible para la Banca, que conseguía un porcentaje alto de financiación de las viviendas vendidas.

El ansia por crecer, le llevo a realizar una operación enorme cerca de Guadalajara, donde urbanizo suelo para más de 12 mil viviendas, con campo de Golf, apartadas de la ciudad y cerca del apeadero del AVE. Sus relaciones como Presidente de ASPRIMA (Asociación madrileña de promotores de viviendas) así como sus contactos con el sector, le permitieron vender parcelas finalistas a terceros, al mismo tiempo que desarrollaba viviendas y terminaba la urbanización.

Todo esto le dio alas para introducirse en operaciones de suelo enormes y tomar una visión del sector inmobiliario desproporcionada.

La realización en el sector de otras operaciones corporativas de gran tamaño (METROVACESA y FADESA), así como la facilidad crediticia para este tipo de operaciones, le animo a llegar a un acuerdo para la compra de URBIS, con la idea final de acabar fusionando ambas sociedades, creando REYAL-URBIS.

En esta operación se ve claramente que quien realmente hizo la mejor operación fue el Banco vendedor. Se salió en el momento más álgido del sector, al mejor precio y anticipándose a las caídas posteriores.

En el año 2017, realizada la fusión, la sociedad resultante tenía unos fondos propios de 1.120 millones de euros, con un endeudamiento cercano a los 6 mil millones de euros.

Este endeudamiento se debía a promociones en curso, que había que terminar, para subrogar a los compradores de vivienda por parte del Banco y reducir la Deuda.

Por otro lado, existía endeudamiento ligado a patrimonio en alquiler, que estaba posicionado fundamentalmente en Madrid, con oficinas y hoteles. La obtención de ingresos hacia posible el pago de los intereses asociados.

Suelos finalistas, unos de calidad y otros menos (especialmente los aportados por REYAL), que en condiciones normales, se hubieran podido desarrollar.

Suelos en desarrollo, comprados en condiciones perjudiciales para la compañía, tanto en precio como en plazos realista de urbanizar y ejecutar.

En el año 2007, con criterios prudentes, se podría decir que la compañía tenía un valor cero, es decir, como primera conclusión los socios habían perdido todo el dinero invertido y adicionalmente REYAL-URBIS, tenía un endeudamiento de 6 mil millones de Euros.

La decisión impuesta por los acreedores y aceptada por REYAL-URBIS, fue ir reduciendo el endeudamiento, mediante la devolución de activos a la BANCA (daciones en pago), así como terminar las obras en curso, para eliminar riesgos.

Está solución fue la habitual, no solo con REYAL-URBIS, sino en todos el sector, lo que implico vaciar los Balances de las inmobiliarias y aumentar la cartera de inmuebles en la BANCA.

Hemos realizado un estudio, sobre dos temas concretos, cuanto perdió los accionistas de REYAL-URBIS así como cuanto ha perdido el total del sistema Bancario siguiendo está manera de actuar. Asimismo, avanzamos una posible solución que hubiera permitido continuar a la compañía, evitando pérdidas a los acreedores.

Por último, un breve comentario de lo que opinamos de porque se actuó de esta forma, sin contemplar soluciones alternativas y que consecuencias adicionales, han traído a la economía española.

REYAL-URBIS, sus accionistas, en todo lo que sobrevino perdieron 1.120 millones de euros. El valor de la compañía al cierre del año 2007.

La Banca que tenía un endeudamiento de 6 mil millones de Euros, ha tenido pérdidas, entre provisiones que se tuvieron que realizar y ventas de activos materializados, que en la mayoría de los casos, supusieron mayores disminuciones de valor, no menos de 3.695 millones de Euros, en su conjunto. Es decir, de los 6 mil millones de euros, recuperaran, ya que algunos activos aún están en el Balance de REYAL-URBIS pendientes de su liquidación, la cantidad de 2.174 millones de Euros. Esto supone el 37% de lo prestado.

Una solución alternativa, hubiera sido la toma de control de los acreedores, en función de los préstamos concedidos, nombramiento de un nuevo consejo (pequeño, comprometido y especializado), así como un Consejero Delegado, competente y con experiencia demostrada. Para evitar problemas con los posteriores accionistas, reconocerles una participación entre el 3 y el 5%, no hubiera supuesto una gran pérdida, a cambio de la dimisión del equipo gestor, con el compromiso de facilitar la transición.

La normativa actualmente permite no deducirse en el Impuesto de Sociedades, posibles deterioros en las sociedades participadas, y en cualquier caso, es la Bolsa la que marca el valor de la Sociedad. Actualmente compañías como NEINOR HOMES o MERLIN PROPERTIES, cotizan en bolsa muy por encima del valor de sus fondos propios, ya que el mercado valora la capacidad de gestión y de búsqueda de crecimiento estable de ambas compañías.

REYAL-URBIS, sin endeudamiento, sería una compañía con entrada de flujos por alquiler que cubrirían los gastos de estructura, reducidos al mínimo, sobrando dinero para hacer caja.

Una cartera de viviendas por entregar, que generaría caja y beneficios, ya que están vendidas con margen y anteriormente a la crisis.

Una relación de suelos de calidad, que podrían desarrollarse mediante diferentes fórmulas, como promoción directa o cooperativa, que posiblemente dieran margen positivo o debido al costo del suelo, pequeñas pérdidas.

Una cartera de suelo, fundamentalmente VALDEBERNARDO, que hubiera podido desarrollarse, urbanizarse y proporcionar materia prima, que en un porcentaje alto se puede vender a cooperativas (por lo tanto aumentando el negocio de la Banca) y otro, desarrollado por la propia sociedad.

La compañía con esta actividad, en el paso del tiempo, hubiera podido por si misma ir rotando activos y buscar valor en otros. Una compañía con 6 mil millones de capitalización, una facturación entre 700/1.000 de euros y un beneficio neto entre 150/200 millones, hubiera sido posible en un plazo de 4/5 años, con una gestión competente. Ya lo hacía URBIS por si sola en el pasado.

La Bolsa es una buena vía de salida, para quien no quiera estar en la Compañía, bien mediante una colocación fuera de mercado, bien reduciendo poco a poco la participación. Existen infinidad de casos realizados de ambas formas.

Dos ejemplos, MERLIN PROPERTIES tiene unos fondos propios de 4.800 millones de Euros y un valor en Bolsa de 5.300 millones. NEINOR HOMES tiene unos fondos propios de 600 millones y un valor de 1.400 millones. Al final, se valora la gestión de la compañía, su capacidad de llevar a cabo un plan de negocio y la continuidad en la Compañía.

La pérdida de 3.695 millones de euros, equivale al beneficio de BBVA de un año. Si calculamos la cuota de mercado de REYAL-URBIS y la extrapolamos al sector, a la BANCA le ha supuesto una perdida entre 92 mil y 132 mil millones de Euros, todas estas actuaciones. Posiblemente el valor de todos los Bancos, a la fecha, por capitalización. Señalar, que estas pérdidas aún pueden ser mayores, ya que la calidad de activos de REYAL-URBIS era superior a la media del sector.

Se ha echado en falta en esta crisis, lideres con visión clara de solución, no por un trimestre o por un año, sino actitud de empresario que sabe atravesar períodos difíciles, pero que mira su perspectiva de futuro. Ha habido miedo en los mandos intermedios, que viviendo el problema nunca llamaron a la puerta del Presidente para exponerle nuevas ideas. Estos miedos, acabaron terminando en rutina, desmoralización y falta de información.

Estas cifras, caso de conocerse de antemano, nos hubiera permitido tener un ritmo de crecimiento en nuestro PIB superior al obtenido, una rebaja de nuestro déficit, disminución en la tasa de paro y aumento del valor para sus accionistas en las Entidades Cotizadas en Bolsa.

Ojalá saquemos conclusiones a futuro. No hacerlo tendrían unas consecuencias tremendas.

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