SOTOGRANDE S.A. fue constituida en 1962 para el desarrollo turístico de una finca de 16 millones de m2 en la localidad de San Roque (Cádiz). Con una gran visión de futuro, en una época donde empezaba a implantarse el turismo en España, se planteaba su desarrollo en un período de 50 años. El emplazamiento hoy en día es excepcional, pero en su momento se consideró que no iba a tener éxito por su aislamiento, lejos de Marbella y tan mal emplazada.

A lo largo de este tiempo se ha ido desarrollando la finca, con diferentes períodos y atravesando todos los ciclos económicos que han sucedido en España durante los más de 50 años trascurridos, pero hoy en día, es una realidad, ejemplo de desarrollo urbanístico de lujo por su calidad.

La Sociedad en el año 2014 cotizaba en Bolsa, pero su accionista mayoritario, NH HOTELES, que recibió las acciones por aportaciones pasadas de BANKIA y otras accionistas, decidió vender su participación del 97% a una sociedad de dos fondos de inversión, con domicilio en Luxemburgo, denominando la sociedad SOTOGRANDE LUXCO, S.A.R.L, creada al uso para esta finalidad. Al poseer una participación superior al 30% y por otro lado ejercer el control total de la compañía, se tuvo que realizar una OPA, para que los accionistas minoritarios tuvieran la oportunidad de vender al mismo precio, siempre que quisieran. La inversión final de SOTOGRANDE LUXCO fue de 198,612 millones de Euros por el 98,93% de la compañía. Esta compra supuso pagar una prima del 65% sobre la cotización del año 2013.

Durante el tiempo transcurrido, SOTOGRANDE que venía soportando perdidas en su cuenta de explotación, ha seguido en la misma línea, acumulando resultados negativos de 40 millones de Euros, entre el año 2015 y 2016. En cualquier caso, los fondos compradores, están apoyando y financiando, mediante préstamos a la compañía, ya que confían, en poder recuperar la inversión con grandes plusvalías.

Los activos principales de la Compañía son:

– Dos campos de Golf, uno con 18 hoyos y otro con 27 hoyos de gran prestigio en los torneos internacionales.
– Dos hoteles cuatro estrellas, de 148 y 104 habitaciones.
– Un contrato de mantenimiento y gestión de aguas de la urbanización.
– Club de tenis.
– Stock de inmuebles a la venta.
– Locales comerciales en alquiler.
– 1,5 millones de metros cuadrados de suelo, que en el año 1987 fueron aprobados por el Ayuntamiento con la calificación de Urbanizable programado. Este suelo tiene una edificabilidad de 633.893 m2 de techo, para la construcción de 2.887 viviendas.

Las pérdidas de SOTOGRANDE son consecuencia de las pocas ventas y de una estructura anticuada y cara. Solo los gastos de personal son de 10 millones de euros, trabajando en la compañía 293 personas, para una facturación de 32 millones de Euros.

NH HOTELES hizo una buena venta, ya que como compañía hotelera, no era experta en la gestión de la Urbanización y le acarreaba fuertes pérdidas. NH HOTELES cobro por la venta de su participación 194 millones de euros. Sin embargo, contrajo con los vendedores el compromiso de comprar la participación del 35% de SOTOCARIBE, propiedad de SOTOGRANDE, transcurridos 5 años y por un importe de 58 millones de Euros. NH HOTELES se apunto en su balance la venta generando plusvalías, y dejo para el futuro el compromiso de compra.

Entendemos que una gestión actualizada de SOTOGRANDE, al objeto de hacer la compañía rentable, requiere un plan de negocio y una reducción drástica de gastos.

– No tiene sentido el contrato de suministro de agua sin ser una compañía especializada del Sector. Existen compañías que estarían dispuesta a gestionarlo. Se eliminarían las perdidas por fugas y mala gestión y se conseguiría una cantidad muy importante en la venta de la concesión. AQUALIA, AGBAR, AGUAS DE VALENCIA, ACCIONA y otras muchas más compañías estarían dispuestas a pujar por el contrato. Entre las condiciones, pueden estar el traspaso de plantilla y de maquinaria.
– El mantenimiento de la urbanización puede ser un caso parecido. Las grandes compañías de servicios, estarían dispuestas a reemplazar a SOTOGRANDE y a pagar un precio por la concesión. La competencia entre ellas junto al precio ofertado, pueden ser la clave para la adjudicación.
– Los campos de Golf deberían ser explotados por especialistas en el negocio, reportando unas rentas a SOTOGRANDE, que se reservaría derechos de uso para un futuro.
– Los contratos de gestión de los Hoteles, deberían ser revisados para que las rentas que se pagan por ellos, estuvieran en competencia con el Sector.
Es decir, la compañía debería eliminar la mayoría de sus gastos y tener la mentalidad de rentista en estos activos. Se pueden obtener beneficios por la venta de inmuebles propiedad de la Compañía.
Pero el negocio fundamental de SOTOGRANDE y la razón principal de la inversión realizada son 1,5 millones de m2 de suelo de su propiedad. Sin rebatir la valoración de 32 euros m2 ó otras más altas que tiene la compañía, vemos varias dificultades, donde realmente tiene que centrarse la compañía.
– La edificabilidad asignada es muy alta, el 0,41% por m2. Está edificabilidad hoy en día no existe en ninguna urbanización y menos en desarrollos tan grandes. Independientemente de ello, las cesiones que tendría que realizar haría inviable la misma. Con densidades más bajas la estimación de costos es aproximadamente de 120/150 euros por m2 de suelo, por lo que se debería ir desarrollando por fases en el tiempo.
– Como muestra de lo anterior, la edificabilidad de 633 mil m2 de techo, con un límite de 2.887 viviendas, correspondería a viviendas de 220 m2, cada una.
– Por el tiempo transcurrido, aunque el suelo esté calificado de urbanizable programado exigirá una revisión municipal y una aprobación definitiva por la Junta de Andalucía. Si se quiere realizar el plan del año 1987 existirán muchos problemas para su aprobación.

Para realizar todas las labores de planeamiento, proyectos de urbanización, reparcelación y conseguir su aprobación definitiva, es necesario un gran equipo técnico, que cobre sus honorarios por objetivos.

Suponemos que los inversores han invertido en la confianza de que esto se pueda aprobar definitivamente. Desgraciadamente, esto son temas muy lentos. Por estas razones es por lo que estimamos que SOTOGRANDE ha de reducir sus gastos al mínimo, centrarse en el avance del suelo y elegir las mejores compañías de los diferentes sectores, para no tener problemas de cobro y que no sea deficitaria anualmente. Por otro lado, entendemos que este cambio, no se puede realizar de forma inmediata y requiere tiempo.

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