CERBERUS CAPITAL, fundada en 1992,  es un conocido gestor de fondos de procedencia norteamericana y especializado en inversión de capital en empresas que se encuentran infravaloradas o con necesidad de recursos para su posible reflotamiento, que constituyó la compañía HAYA REAL ESTATE con el objetivo  de poder prestar servicios encaminados a la venta de activos inmobiliarios procedentes de ejecuciones o daciones de pago propiedad de entidades financieras así como para encargarse de la gestión de deuda asociada al sector inmobiliario en manos de las mismas. Esta labor se ha venido realizando fundamentalmente para clientes de la relevancia de  SAREB, BANKIA, CAJA MAR y LIBERBANK, y a los cuales se añadirá en el futuro una nueva cartera procedente en su origen de BBVA.

En este trabajo analizaremos los acontecimientos principales por los que ha tenido que pasar HAYA REAL ESTATE en este breve periodo de tiempo, así como trataremos de visualizar el balance de la empresa, sus fortalezas y debilidades, y expondremos nuestra opinión sobre la incertidumbre que presenta una salida a bolsa para un posible inversor, al mismo tiempo que avanzaremos una posible banda de precios de valoración teniendo en cuenta los riesgos implícitos que tiene la actividad a la que se dedica la compañía. También expondremos brevemente datos sobre la cotizada DOBANK, cotizada en la Bolsa de Milán y dedicada a una actividad similar a HAYA REAL ESTATE en Italia.

Creada en el año 2013, transcurrido el momento más álgido de la crisis inmobiliaria y financiera por la que aún sigue pasando nuestro país, la compañía surge a partir del acuerdo realizado entre el equipo responsable de CERBERUS en España con BANKIA HABITAT para gestionar los activos y riesgos inmobiliarios que poseía BANKIA en su balance tras haber transcurridos dos años desde la polémica salida a bolsa de ésta entidad. Este pacto traía consigo la obligación de tener que  hacerse cargo del costo laboral de 457 trabajadores que venían prestando sus servicios en el Banco y que desde ese momento debían pasar a formar parte de la plantilla de HAYA. Esta situación unida a las prejubilaciones y despidos sucedidos en BANKIA en el periodo de tiempo transcurrido entre el cierre de los ejercicios 2011 y  2014, supusieron un descenso en el costo de la plantilla del banco del 30%.

 A fecha de hoy trabajan para HAYA REAL ESTATE 760 personas, de los que aproximadamente el 60% eran antiguos empleados de BANKIA, la gran mayoría procedentes a su vez de CAJA MADRID y también, pero en menor medida, de  BANCAJA.

El gran impulso a la actividad de HAYA REAL ESTATE se deriva del acuerdo realizado con la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (en adelante SAREB), al poco tiempo de su creación y  por un periodo de 5 años, para la comercialización y gestión tanto de sus activos inmobiliarios como de la administración de sus derechos sobre créditos impagados por un importe global de 24.000 mil millones de euros. Este pacto traía consigo un desembolso por parte de HAYA REAL ESTATE de 235 millones de euros y en principio se concibió con la idea de ser un contrato beneficioso para ambas partes. A SAREB, recién constituido le facilitaba el inicio de su andadura dándole una visión clara de la  problemática y retos futuros a los que tenía que enfrentarse, a la vez que, dado el período de tiempo de 15 años para los que fue constituido inicialmente, le podía ayudar a implantar en la organización un funcionamiento racional.

CERBERUS, a través de HAYA REAL ESTATE, podría obtener de este importante pedido cuantiosos ingresos futuros por la gestión de la cartera de SAREB, si bien para ello se vio forzado a tener que realizar una inversión inicial fuerte, la cual se debería ver compensada con el cobro futuro de comisiones, unas fijas y otras variables en función de ventas, derivadas del cumplimiento del contrato firmado.

Posteriormente a estas dos operaciones y una vez materializadas las mismas, HAYA REAL ESTATE ha diversificado su cartera de clientes mediante diferentes acuerdos con CAJA MAR y LIBERBANK con el objetivo final de poder ampliar sus negocios logrando alcanzar la primera posición en importancia dentro de los diferentes SERVICERS que operan en España.

La operación con CAJA MAR supuso una inversión por parte de HAYA REAL ESTATE de 225 millones de euros y le permitió acceder a una cartera de activos de más de 7.500 millones de euros por un periodo de 10 años desde que empezó a operar en el año 2014. En 2017 y por el mismo periodo de tiempo, se cerró un acuerdo similar con LIBERBANK que le supuso una inversión de 85 millones de euros y por el que capacitaba a HAYA REAL ESTATE a la gestión de un paquete de activos por una cifra de 3 mil millones.

Cara al futuro todo este volumen se verá acrecentado con la aportación por parte de CERBERUS de un paquete procedente de BBVA de 13 mil millones de euros que el fondo adquirió a la entidad y que lógicamente se gestionará por parte de su participada.

Dentro de esta política de diversificación y para asegurarse nuevas fuentes de ingresos aprovechando sinergias y la experiencia de la plantilla en el sector financiero, HAYA REAL ESTATE apuesta por tener una presencia activa en el mercado de prestaciones de servicios financieros para lo que adquirió AHORRO Y TITULACIÓN para crear su filial HAYA TITULACIÓN, con el objetivo claro de convertirse en la principal gestora dedicada a la constitución y gestión de fondos de titulación.

Desde su constitución HAYA REAL ESTATE ha obtenido resultados positivos en sus cuentas de resultados a cierre de cada ejercicio, salvo los publicados para el tercer trimestre del año 2018 que presentaban unos resultados negativos de 3 millones de euros. Sus ingresos medios en el periodo 2015/2017 han estado en una banda aproximada de 240 millones de euros y fundamentalmente se obtienen por dos conceptos.

Los primeros son fijos, independientemente del volumen de operaciones que se realicen, y son pagados por sus clientes financieros. Estos ingresos suponen una cantidad media de 80 millones de euros y vienen a representar el 0,2% del tamaño bruto de las carteras gestionadas.

Las comisiones variables se cuantifican en función de las ventas realizadas por cuenta de sus clientes y suponen un porcentaje medio del 3,5% sobre el total de las operaciones intermediadas.

Al inicio, la facturación por venta de créditos hipotecarios a fondos de inversión era superior a la que obtenía procedente de venta de activos finales, si bien, dado por un lado el descenso en la demanda de este tipo de operaciones por parte de los operadores, y por otro, la mayor implantación de la red comercial de HAYA REAL ESTATE a través de acuerdos con API´S e intermediarios, la ingresos que se obtienen por la intermediación en venta de viviendas iguala al primer concepto mencionado.

Para fomentar la venta de activos, en este tiempo HAYA REAL ESTATE ha potenciado su implantación digital y ha llegado a acuerdos con más de 2.600 intermediarios en toda la geografía española al objeto de fomentar las ventas. A cambio de esta relación cede para ello a terceros comisiones de intermediación en el momento de la formalización de ésta, evitando con esto un incremento ilógico en sus gastos de estructura.

En grandes cifras, HAYA REAL ESTATE es capaz hoy en día de pagar sus costos fijos de estructura con los ingresos obtenidos del cobro a sus clientes de  comisiones fijas de gestión y por tanto obtiene su beneficio de las comisiones variables cobradas después de pagar los honorarios a terceros derivados de la materialización de operaciones de compraventa.

En cuanto al balance de la compañía y su evolución desde su creación, cabe destacar toda la ingeniería financiera que hay detrás de él. Como se ve claramente en los datos que acompañamos y se ratifican en la documentación pública de la propia compañía, CERBERUS realizó en el momento de la constitución de HAYA REAL ESTATE una doble operación.

Para cumplir con los compromisos derivados del acuerdo con SAREB, realizó una ampliación de capital y un préstamo a su participada HAYA REAL ESTATE. Todo ello en una proporción aproximada de 1 a 3.

El préstamo concedido se devolvió casi de forma inmediata por parte de HAYA REAL ESTATE, al conseguir esta compañía financiación por parte de las principales entidades financieras españolas, que a la vista del negocio futuro y la expectativa de generación de caja, sustituyeron mediante la concesión de un crédito a la sociedad, el préstamo inicialmente concedido por CERBERUS, quien acabó recuperando de esta forma la tesorería inicialmente expuesta.

Recientemente, y para devolver de forma anticipada este préstamo, HAYA REAL ESTATE ha realizado una emisión de bonos a 5 años por un importe de 475 millones de euros, que ha sido colocado en el mercado con notable éxito, dado los altos tipos de intereses que se devengan hasta su vencimiento.

Con esta liquidez se ha procedido a cancelar el endeudamiento bancario y el importe sobrante se ha destinado a conceder un crédito a una compañía de CERBERUS, quien lo ha destinado a otras necesidades del Fondo.

Los fondos propios de HAYA REAL ESTATE son a día de hoy de 80 millones de euros aproximadamente, por lo que si se deduce el préstamo concedido a la matriz, el capital actual inyectado por CERBERUS en HAYA REAL ESTATE es próximo a cero. Esto coincide con las principales características de estos fondos de inversión caracterizadas por intentar minimizar la exposición de capital propio, maximizar el endeudamiento y todo ello, siempre que sea posible, con una salida rápida del negocio mediante la obtención de unas plusvalías altas.

Y esto tiene que ver con la anunciada salida a bolsa de HAYA REAL ESTATE prevista inicialmente por sus máximos ejecutivos a partir del verano de 2019, siguiendo los deseos de CERBERUS. Si bien es cierto, debido a las incertidumbres que a continuación expondremos, esta operación de momento puede ser sustituida por una venta a terceros, fuera del mercado de valores,  y que presenten otro perfil más financiero.

De materializarse esta venta, CERBERUS puede acabar realizando una magnifica operación. Recuperada toda su inversión, tanto por retorno de los préstamos concedidos como por cobro de dividendos, las plusvalías obtenidas serian superiores a los mil millones de euros.

Sin embargo, tal y como decíamos, existen muchos riesgos en el negocio que hay que tener en cuenta en el momento de decidir invertir en la Compañía, tanto a nivel particular como institucional.

Vamos a enumerar algunos.

Los principales ingresos de HAYA REAL ESTATE están sujetos a la renovación del contrato de colaboración con SAREB, cuyo vencimiento está previsto para diciembre del año 2019. Conseguir una prolongación del mismo es vital para la supervivencia de HAYA REAL ESTATE, pero del mismo modo, es muy complicado que esto se produzca en las condiciones actuales debido a la aparición de otros operadores en el sector que se encuentran igualmente capacitados para el desempeño de la labor, y en cualquier caso, a la desproporción existente en el modelo actual, donde SAREB ha presentado cuantiosas pérdidas en sus años de funcionamiento y HAYA REAL ESTATE, por gestionar las responsabilidades de la Compañía Pública, ha obtenido sustanciosos beneficios, tanto derivados de la gestión de la cartera como en las posibles plusvalías que CERBERUS pueda obtener por su salida de la Compañía, lo que pesara en las decisiones a tomar. Esta situación pone a HAYA REAL ESTATE en una situación de debilidad cara a la negociación que se está produciendo, más teniendo en cuenta el complicado mundo de relaciones existentes actualmente en lo referente al entorno político y financiero, a lo que habría que añadir la polémica futura que podría surgir de realizar CERBERUS su salida del accionariado ya que PROMONTORIA HOLDING 62 BV (titular formal de las acciones de HAYA REAL ESTATE) se encuentra domiciliada en Holanda y previsiblemente las plusvalías obtenidas en la operación no deberían tributar en nuestro país.

Esta problemática tiene también que ver con los posibles cambios en el modelo de gestión que pueda existir en el futuro próximo en SAREB. Parece lógico, por los datos existentes de su evolución desde su constitución, que esto tengan lugar independientemente del resultado electoral futuro.

Por un lado, los gastos de mantenimiento de la estructura creada, no hacen más que incrementarse, por lo que es posible que las autoridades competentes puedan tomar la decisión de acelerar la liquidación de SAREB, reconociendo las pérdidas reales que causo la crisis en la nación. Sería una apuesta por la economía real, siguiendo el modelo norteamericano, en perjuicio de un enfoque más financiero, basado en considerar que los activos pueden tener un incremento futuro en su valor.

También cabe el posicionamiento contrario. Aprovechar la situación para dar contenido a un parque de viviendas sociales gestionada por el Estado y otros entes públicos, decisión por tomar, pero para la que se puede utilizar la figura de la SOCIMI constituida por SAREB, y que ya cotiza en el MAB, denominada TEMPORE.

En este sentido, gran parte de la bolsa del suelo pendiente de desarrollo existente en la cartera de SAREB puede acabar siendo gestionada por otra sociedad pública dependiente del Ministerio de Fomento, como la ya existente ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL DE SUELO (SEPES), u otras dependientes de los órganos competentes en la materia de las diferentes Comunidades autónomas, todas ellas especializadas en el desarrollo de este tipo de actuaciones. Con esta medida, en el tiempo, se puede dar salida al suelo una vez urbanizado y cumplir con ello el objetivo final de crear desarrollos de suelo finalista para VPO, tanto en la modalidad destinada a la venta, como a derechos de superficie o bien para fomentar la creación de un importante  parque de viviendas en alquiler en nuestras ciudades, todo ello promovido tanto por iniciativas públicas como  privadas.

Ambos casos, son perjudicares para HAYA REAL ESTATE, puesto que restarían contenido a sus servicios y por lo tanto, disminuyendo radicalmente el valor de la participación que ostenta CERBERUS.

Caso de renovarse el contrato, las comisiones fijas es posible que acaben desapareciendo y las variables, lo normal es que desciendan levemente o se mantengan. Pero este acuerdo traería una complejidad adicional. Los activos más líquidos de la cartera de las instituciones financieras ya han sido vendidos en el pasado, por lo que los restantes resultan ser de difícil comercialización, lo que previsiblemente exigirá mayores descuentos para su venta si se decidiera por parte de SAREB desprenderse de ellos. Tal vez esta sea la explicación por la que CERBERUS ha decidido salirse de HAYA REAL ESTATE.

La conclusión puede ser que HAYA REAL ESTATE carece de valor actual en tanto en cuanto no solucione este tema y esto se presenta complicado en estos momentos.

Existe en Italia, país que ha sufrido una crisis todavía más profunda y de mayor calado financiero que la española, un precedente similar de una salida a bolsa de un SERVICERS.

Se trata de DOBANK GROUP, compañía que recientemente ha adquirido  a APOLLO y BANCO SANTANDER la plataforma de servicios ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT, y que gestiona actualmente activos por un importe total de 82 mil millones de euros en diversos países, fundamentalmente Italia y España y en menor medida Grecia, Portugal y Chipre.

DOBANK, participada por FORTRESS, a su vez propiedad del banco japonés SOFTBANK, cotiza en la Bolsa de Milán con una capitalización total de 956 millones de euros. Con unas ventas similares en el 2018 a las realizadas por HAYA REAL ESTATE, tuvo un resultado neto un 50% superior, lo que nos viene a mostrar que la valoración inicial realizada por CERBERUS parece un tanto elevada.

Con criterios similares a los aplicados por el mercado en la valoración de DOBANK, el valor real de HAYA REAL ESTATE se reduce al menos a la mitad, todo ello sin contar las incertidumbres existentes actualmente sobre la actividad de la compañía, que previamente hemos enunciado.

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