Creemos que debemos empezar por la conclusión final y luego, argumentar las razones existentes. A nuestro mejor entender, siendo sobre todo una opinión rebatible y por lo tanto, sujeta a cambios y a fallos en su análisis,  NO SE DEBE ACUDIR A LA OPV, fundamentalmente por el precio solicitado, pero también por otras razones de fondo que trataremos de explicar:

• Los activos que aporta CASTLEAKE (socio único actual de AEDAS HOMES), deducida la deuda externa que soporta, es de 654 millones de euros. Está valoración se realizó en el primer semestre de este ejercicio, por lo que no resulta muy discutible.
• Si está no fuera la valoración real de los activos y en base a una tasación de SAVILLS, está fuera mayor, la valoración estaría sujeta a una revisión por parte de la Hacienda Pública y de las Comunidades Autónomas, para liquidar la diferencia entre el valor de Balance (que tiene que corresponder al valor en su momento de aportación) y el valor actual de los activos. En el caso de la salida a Bolsa de AEDAS HOMES, se da un valor a los activos a la fecha de 1.590 millones de euros, frente a los 654 millones reales, por lo que existe una posible plusvalía, no tenida en cuenta en la liquidación de Impuesto de transmisiones patrimoniales y documentos notariales de 936 millones de euros.
• SAVILLS, en una tasación realizada en 2017, pero sin valor a efecto hipotecario ni responsabilidad por datos no suministrados y por supuesto, sin asumir compromisos frente a terceros independientes a la empresa, fija el GAV de AEDAS HOMES (Valor de la inversión de la Compañía) en 1.370 millones de euros. Sin embargo el GDV (Valor final de los activo, incluyendo suelo y margen, una vez finalizado el proceso de construcción) es de 3.806 millones de euros.
• Esto supone que atendiéndonos a esta valoración, el suelo representa el 36% del valor de una vivienda. Con una valoración GAV de 1.370 millones de euros, para las 13.044 viviendas previstas (en 22 ubicaciones diferentes), estamos hablando de 105 mil euros de precio de suelo, por vivienda a construir. Ni en el Boom de los años 2004/2006 la repercusión por vivienda alcanzó estos precios.
• Pero aún así CASTLELAKE no se conforma con la valoración del GAV y maneja una valoración de 1.600/1.700 millones de euros por la Compañía, para su salida a Bolsa.
• El precio medio al que se tiene que vender (GDV, dividido entre el número de viviendas),  es de 291 mil euros por cada una de las casas. Analizando las zonas donde se encuentran los solares y fijándonos en las actuaciones actuales, es una utopía. En Valencia, por ejemplo, se venden viviendas por la propia compañía, en  150 mil euros.
• CASTLEAKE, vendiendo el 100% de la sociedad, en muy poco tiempo obtendría una plusvalía de 936 millones de euros, contra una inversión de 654 millones.
• En nuestra estimación, consideramos que realista, es de 950 millones de euros, lo que supone una plusvalía de 350 millones de euros, por el trabajo realizado.
• No sabemos con certeza, el complejo societario montado por el Fondo para realizar esta operación, pero todo hace pensar que parte o la totalidad de las sociedades vendedoras, tienen su domicilio en Luxemburgo. Lo que evitaría su tributación en España, aprovechándose de una mejor legislación, que traería consigo una rebaja considerable en el pago de impuestos.
• Si los suelos tuvieran el valor anunciado, podría existir la reclamación de los accionistas de bancos a las entidades vendedoras, por haber vendido activos a un tercio de su valor.
• Valoraciones de las compañías cotizadas por encima del GAV solo se han dado en España, en la época anterior a la crisis. Es normal que en negocios inmobiliarios, pendientes de su realización, el comprador deba tener un descuento en el mismo, que oscilara entre el valor del GAV y el precio de adquisición de suelo, siendo este fijado, en función de la calidad de los mismos.
• Es positivo, que todos los gastos de la colocación de las acciones sean pagados por CASTLEAKE. Siendo obvio, ya que él se lleva la liquidez, no siempre ha sido así en las salidas a Bolsa. Estos asciende a 20 millones de Euros.
• La compañía, en el mejor de los casos, no está en disposición de repartir dividendos, hasta transcurridos cuatro años desde su salida a bolsa. Es una utopía pensar en un reparto entre el 60 y el 80% del beneficio neto para los accionistas, en una sociedad inmobiliaria intensiva en capital (ninguna empresa de ningún sector en España lo realiza) y todo ello, hacerlo compatible con un LTV del 30/35%, cuando necesita una inmensa financiación bancaria para la construcción de los productos, que le hace solicitar créditos, al menos por el 100% de la inversión pendiente hasta entrega, sin incluir los suelos.
• Se podría haber realizado una salida a Bolsa más ordenada, mejor explicada, por menor precio y vendiendo menos acciones, dando tiempo a demostrar el buen hacer del equipo gestor. En varios años, con la sociedad madura, se hubieran podido obtener plusvalías reales. Al fin y al cabo, la inversión realizada en AEDAS HOMES por CASTLELAKE apenas representa el 0,5% del dinero gestionado por el fondo norteamericano. A las Fundaciones, Instituciones y capital privado, no les gusta este tipo de actuaciones y las admiten, por desconocimiento real de lo que acontece.
• No se acompaña un plan de negocio, donde se indique claramente los inicios de cada una de las obras, plazos de ejecución, fecha de terminación, previsión de ventas, necesidades de tesorería, acuerdos con constructoras, equipos técnicos para los desarrollos, estructura administrativa y dirección, así como su costo, para llevar a cabo este negocio, que  a cualquier inversor le gustaría conocer y analizar, antes de tomar una decisión.
• A pesar de todo lo expuesto, es posible que en el mercado exista liquidez y necesidad de inversión y que por tanto, la operación pueda resultar exitosa. Esta tesorería, proveniente de fondos, hay que considerar que representa a millones de ahorradores y no como dinero propio de los gestores, por lo que han de ser conscientes de la responsabilidad enorme que tienen que tener en sus decisiones.

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