Lo que pudiera intuirse como un posible negocio estable y rentable en España tal y como pueda ser la explotación y gestión de residencias estudiantiles cercanas a centros universitarios con la única finalidad de ser alojamiento temporal para estudiantes durante su periodo de formación, y cuyo mercado se encuentra dominado en nuestro país por congregaciones y fundaciones religiosas o empresas controladas por fondos de inversión extranjeros como RESA, MICAMPUS, LIVENSA o XIOR entre otros grupos, es en el Reino Unido un auténtico filón, donde su líder UNITE GROUP gestiona en la actualidad más de 157 propiedades que en su conjunto contienen 70 mil camas, cifra muy superior a las que en su sumatorio poseen todos los grandes tenedores individuales españoles en su conjunto.

Parece en consecuencia interesante estudiar el negocio que desarrolla UNITE GROUP tanto desde el punto de vista de su creación, como el acontecido en su desarrollo desde su concepción original, así como el de las circunstancias dadas para su rápido crecimiento a lo largo del tiempo. La compañía surge en el año 1991 en la localidad inglesa de Bristol por iniciativa de un joven estudiante de 21 años, NICHOLAS PORTER, su fundador inicial, que en colaboración con la UNIVERSITY OF THE WEST OF ENGLAND, ponen en marcha un innovador proyecto consistente en la transformación de un edificio de oficinas en desuso sito en el centro de la ciudad para transformarlo y convertirlo en una moderna residencia de estudiantes.

Esta iniciativa, que logró transformar en un breve espacio de tiempo el uso final del inmueble, fue rápidamente culminada con éxito y dio pie a posteriores actuaciones inmobiliarias, todas ellas realizadas en la misma localidad, hasta que por fin en el año 1998 la compañía decide realizar su primera apertura en Londres, ciudad donde actualmente se encuentran sus principales posicionamientos inmobiliarios. Para financiar su crecimiento y captar nuevos inversores UNITE GROUP decide, 8 años después de su constitución, salir al mercado bursátil, inicialmente en el ALTERNATIVE INVESTMENT MARKET, y transcurrido un año desde ese momento, empezando a cotizar en el LONDON STOCK EXCHANGE.

Pese a ello la permanencia en el cargo de Presidente por parte de NICHOLAS PORTER duró solo hasta el año 2006, fecha en la que presentó su dimisión y fue sustituido por MARK ALLAN, hasta entonces Director Financiero y quien sigue a la fecha desempeñando el puesto de primer ejecutivo de la firma. PORTER, con un importante bagaje de experiencia en su haber en la creación y explotación de residencias para estudiantes, pasó a colaborar desde su inicio con el grupo de origen dubaití GSA (GLOBAL STUDENT ACCOMMODATION), quienes actualmente cuentan con presencia en 9 países (entre ellos España) y gestionan en total más de 6 mil millones de libras esterlinas en activos invertidos.

En los años transcurridos desde su creación, UNITE GROUP ha empleado sus propios recursos, parte de sus resultados y la financiación de terceros obtenida en el mercado para ampliar su presencia en el negocio. Independientemente de Londres, donde cuenta con un total de 12.574 camas, y Bristol, donde la compañía posee 4.085 camas, la firma posee una importante presencia en ciudades inglesas como Manchester, Birmingham, Liverpool, Leeds, Newcastle, Cardiff, Sheffield y Porstmouth, que en su conjunto, con sus 52.136 camas totales representan aproximadamente el 75% de su disponibilidad de plazas. Las restantes ubicaciones, todas ellas con presencia menos significativa debido a su menor tamaño, se encuentran en localidades también importantes como Aberdeen, Glasgow, Edimburgo, Durham, Fougghborough, Leicester, Nottingham, Coventry, Oxford, Bath, Medeway, Outhhampton y Bournemounth. En suma de la inversión realizada en estas explotaciones a precio de costo y restadas las correspondientes amortizaciones ascienden al cierre del año 2022 a un importe de 3.623 millones de libras esterlinas, a lo que habría que añadir 202 millones de libras correspondiente a inversiones que se encuentran en fase de ejecución pendientes de su terminación y 1.226 millones de libras destinadas a inversiones compartidas en sociedades participadas con otros socios.

Dentro de este epígrafe de sociedades participadas destacan por su importancia dos de ellas realizadas ambas con socios institucionales.  En la primera se comparte accionariado con UNITE UK STUDENT ACCOMODATION FUND (USAF), con los que se ha invertido conjuntamente 3 mil millones de libras esterlinas, y la segunda, es la realizada al 50% con LONDON STUDENT ACCOMODATION VEHICLE (LSAV), donde la inversión conjunta ya rebasa la cifra de 2 mil millones de libras.

El activo total de UNITE GROUP en el último ejercicio cerrado y auditado ascendía a 5.398 millones de libras esterlinas, donde los fondos propios propiedad de sus accionistas representaban aproximadamente el 70% de la financiación del mismo. Con un endeudamiento relativamente bajo para el tamaño de la compañía, el grado de apalancamiento en relación al valor actual de las inversiones, pese a una ligera subida en el último año concluido debido a las inversiones en obra nueva, se situaba en un razonable 31%.

La compañía, que actualmente cotiza en el exclusivo FTSE 100, presenta a la fecha una capitalización bursátil en el entorno de los 3.575 millones de libras esterlinas, cifra similar a sus fondos propios, y la misma se encuentra acogida al régimen fiscal de REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST, equivalente en España a la figura de la SOCIMI), con lo que ello supone de exenciones en impuestos, especialmente en los que graban los beneficios del negocio, a la vez que obliga a la compañía anualmente a la distribución del 80% de los resultados netos obtenidos vía dividendos a sus accionistas. Al precio actual del valor en Bolsa la retribución anual total obtenida para sus partícipes viene a oscilar entorno al 3,50% de su valor de mercado.

Como se observa en los cuadros que acompañamos, en el año 2022 UNITE GROUP facturó por todos los conceptos una cifra de 259 millones de libras esterlinas obteniendo en su balance consolidado unos resultados netos de 356 millones de libras, un 48% más que en el ejercicio precedente. Esto fue posible fundamentalmente debido a varias causas.

Por un lado el alto grado de ocupación en las residencias, que en su conjunto y a lo largo del ejercicio llegó a suponer al 99% de su capacidad máxima. A ello hay que sumar una subida, aceptada por el mercado, del 3,5% en los precios medios de alquiler.

Por otro lado, la existencia de una seguridad total de cobros de los arrendamientos ya que el 52% de la ocupación, en concreto 36.611 camas, se encuentran alquiladas directamente a los centros universitarios de las diferentes localidades donde se ubican las residencias mediante contratos cuyo plazo medio de finalización todavía tiene un periodo medio hasta su vencimiento de 6,3 años. Esta situación garantiza los ingresos y simplifica la gestión de la sociedad. A tal fin UNITE GROUP tiene firmados a la fecha más de 60 convenios con diferentes universidades de prestigio.

A falta del avance provisional sobre la evolución del negocio en el año 2023, se prevé por parte de la dirección de la compañía que los principales datos del ejercicio presenten también un signo positivo a pesar de las incertidumbres externas existentes. Entre ellas destacan la subida de los costos de financiación, que actualmente se encuentran en una media del 3,4% de intereses y un plazo medio de vencimiento en su finalización de 4-5 años, y que previsiblemente sufrirá un encarecimiento en el corto plazo, y por otro lado, la subida en los costos de explotación y mantenimiento a los que la compañía es muy sensible en su negocio.

Estos incrementos en los gastos (9% aproximadamente) se verán compensados con creces con la subida de precios en las tarifas que se han logrado conseguir, y que han quedado cifradas en un incremento total del 7% para el año 2023, todo ello sin menoscabar un grado de ocupación del 100%. Esta circunstancia permitirá aumentar los resultados finales y que la valoración de los activos, dependiente de las rentas logradas, y pese a la previsible caída de los precios del sector inmobiliario, no sufra una lógica merma. Este dato es fundamental para mantener la cotización en Bolsa de la compañía, la cual se afianza después de superar con éxito un contexto desfavorable en los años pasados debidos principalmente al COVID-19 y su repercusión en el cierre temporal de residencias y anulaciones en reservas, así como la caída de solicitudes por parte de estudiantes comunitarios como consecuencia del BREXIT.

OTROS DATOS INTERESANTES. OPERACIONES SIGNIFICATIVAS REALIZADAS.

En el sector específico de residencias de estudiantes, UNITE GROUP es el líder del sector en el Reino Unido, país donde únicamente ejerce su actividad. Su principal competidor, con 30 mil camas en explotación y 70 residencias en propiedad, es el Grupo IQ STUDENT ACCOMMODATION, propiedad de BLACKSTONE tras su reciente adquisición a GOLDMAN SACHS por una cifra de 4.700 millones de libras.

El fondo norteamericano es también, con una participación del 8,40%, el segundo accionista de UNITE GROUP. El primero en la actualidad es CANADA PENSION PLAN INVESTMENT, quien con más del 18% de los títulos en propiedad, es su principal accionista.

Este posicionamiento institucional deriva de la absorción parcial por parte de UNITE GROUP de su competidor LIBERTY LIVING, que hasta el momento de su transmisión era propiedad del fondo canadiense. La operación, realizada en el año 2019, fue valorada en su momento en 1.100 millones de libras esterlinas y permitió a la compañía liderar el sector.

Las líneas de ingresos obtenidos por UNITE GROUP de su actividad proceden de tres fuentes diferentes.

La que más aporta a su actividad es la propia gestión de residencias de su propiedad, edificios completos que explota y donde obtiene sus rentas, bien directamente de los estudiantes que en ella residen o bien a través de sus convenios con los centros universitarios.

También gestiona residencias que en su momento fueron de su propiedad en el pasado y que se vendieron a inversores, los cuales ceden a UNITE GROUP su gestión como operador dado su experiencia y trayectoria histórica. En estos casos los ingresos proceden exclusivamente derivados de sus honorarios profesionales a cambio de la prestación de sus servicios por trabajos realizados.

Una tercera vía de ingresos procede de la venta de activos que la dirección considera no estratégicos. Con esta fórmula se consigue una importante rotación y actualización de la cartera inmobiliaria sustituyendo residencias anticuadas por inversiones nuevas y consideradas más rentables.  Solo en el año 2022 se procedió a la enajenación de propiedades por un importe de 339 millones de libras esterlinas mientras que al mismo tiempo se invirtió en edificios en curso de edificación la cifra de más de 200 millones de libras destinados a proyectos nuevos no concluidos. Independientemente de estas inversiones UNITE GROUP concluyó obras y puso en funcionamiento nuevos activos que supusieron poner en explotación 1.489 camas nuevas.

A la vez que se realizaban estas importantes inversiones, UNITE GROUP invirtió en el año 2022 la cifra nada despreciable de 275 millones de libras esterlinas en mejoras en las instalaciones. Entre los destinos de estos fondos destacan los empleados para cambios en los revestimientos y medidas contraincendios en las residencias, así como importantes mejoras en las infraestructuras destinadas a aspectos tecnológicos y medidas de seguridad.

Una de las fortalezas principales de UNITE GROUP es la enorme demanda de residencias para estudiantes que existe en el Reino Unido y la relativa poca oferta de calidad a precios asumibles existente en el mercado, lo cual la compañía puede ofrecer debido a su dimensión y las posibles economías de escala que consigue gracias a su tamaño. Actualmente en Inglaterra hay más de 600 mil estudiantes extranjeros que realizan su formación en el país y se calcula que más de 1 millón de alumnos universitarios viven en casas compartidas, siendo una parte importante de ellos potenciales demandantes de plazas en residencias.

El 72% de los estudiantes que ocupan plaza en las residencias propiedad de UNITE GROUP proceden del propio Reino Unido, siendo el resto extranjeros (comunitarios y de otras naciones), los cuales muestran una clara tendencia al alza.

Desde su constitución más de 800 mil estudiantes hicieron uso de las instalaciones de UNITE GROUP. La compañía emplea en su conjunto a más de 1.900 personas, quienes en el ejercicio de su trabajo ofrecen servicio completo a su clientela los 365 días del año.

Anualmente el grupo, a través de su propia Fundación, destina a obras sociales el 1% de sus ganancias netas.

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