Es previsible que en la nueva legislatura que ahora se inicia en España tras las elecciones realizadas el pasado 28 de abril, el próximo Gobierno someta a revisión las estrategias a seguir en dos compañías donde, tanto de forma directa como indirecta, tiene el Estado cuantiosos intereses públicos en juego y por lo tanto, la obligación de velar por el correcto funcionamiento de las mismas, persiguiendo en todo caso con ello la sostenibilidad económica de sus presupuestos y el cumplimiento de los objetivos finales para los que fueron creadas en su día ambas instituciones.

Nos estamos refiriendo en concreto a la ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL DE SUELO (SEPES) y a la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB).

Explicaremos a continuación los fines que persiguen ambas organizaciones en su desarrollo, sus principales características  de funcionamiento y las peculiaridades de las actividades que realizan dentro de los sectores donde operan, para terminar exponiendo una posible y deseable coordinación futura entre las dos compañías en temas concretos que puedan contribuir como solución a la  necesidad de impulsar la creación de un parque de viviendas protegidas de nueva construcción en alquiler en nuestro país, donde exista una colaboración lógica entre la iniciativa de inversión pública y  la privada, de manera que se creen las bases de una reserva de suelo finalista ya urbanizado, que una vez edificado pueda presentarse como alternativa habitacional para las nuevas generaciones de jóvenes que se incorporan de forma paulatina a nuestra sociedad y que en la actualidad no encuentran soluciones aceptables al problema que se les plantea de acceso a una vivienda digna.

Dependiente del Ministerio de Fomento, SEPES cuenta con una trayectoria de más de 60 años de existencia dedicados a la coordinación, planificación, diseño y ejecución de desarrollos urbanísticos en actuaciones fundamentalmente de suelo industrial que han sido ejecutadas a lo largo del territorio nacional, bien promovidas en solitario o en coordinación con diferentes entidades públicas con las que ha actuado conjuntamente tales como las realizadas en los casos de Comunidades Autónomas (Madrid, Baleares, Andalucía, Euskadi, Canarias, Valencia), Ayuntamientos como los de Bilbao, Baracaldo, Valencia, Barcelona, la Diputación Foral de Vizcaya, el Cabildo Insular de Tenerife y el de Gran Canaria, ADIF, el Consejo Insular de Mallorca, Ibiza, Menorca y Formentera o Puertos del Estado y las Autoridades Portuarias de Bilbao, Valencia, Barcelona o Bahía de Algeciras, entre otras muchas colaboraciones institucionales.

Desde su constitución SEPES ha urbanizado más de 202 millones de m2 en su conjunto, con una inversión global de más de 6.700 millones de euros hasta la fecha y que han supuesto la creación de más de 400 mil puestos de trabajos indirectos en las industrias que se han establecido en estos desarrollos.

Con su actuación SEPES ha contribuido de manera notable al desarrollo económico del país y a un reequilibrio territorial que resultaba necesario en nuestro tejido empresarial e industrial.

Como mostramos en los datos que al final del trabajo exponemos, SEPES cuenta con un balance saneado y equilibrado con unos altos fondos propios en relación a la totalidad de sus activos y presentando un reducido endeudamiento bancario que le puede permitir acometer una política de crecimiento de su actividad siempre y cuando los proyectos que desarrolle en un futuro sean rentables y tengan asegurada una fácil comercialización.

A pesar de ello, su actividad en los últimos años se ha visto reducida a una presencia casi testimonial en el sector, lo que se ha visto reflejado claramente en sus bajas cifras de venta. Al ritmo actual de facturación, la compañía necesitaría más de 20 años para liquidar en su totalidad sus existencias ya terminadas en suelos finalistas urbanizados.

Los malos resultados económicos anteriores a estos últimos años, la realización en el pasado de proyectos de difícil viabilidad y sus consecuencias implícitas,  la crisis económica de nuestro país y por tanto, la falta de inversión privada en nuevas iniciativas empresariales, han sido las causas principales del letargo que vive el organismo en la actualidad.

No obstante y en lo referente al desarrollo de suelo residencial en el futuro, SEPES, independientemente de las promociones de viviendas VPO que desarrolla en las ciudades de Ceuta y Melilla, va a emprender nuevas actuaciones, que pueden justificar una decidida apuesta por la empresa por parte del Ministerio de Fomento con cargo a sus presupuestos anuales.

Por un lado, ha adquirido diferentes cuarteles militares al Ministerio de Defensa para su transformación en suelo finalista residencial tanto en la ciudad de Valencia (370 viviendas) como de Sevilla (948 viviendas), que una vez urbanizados serán enajenados mediante concurso público a promotores y cooperativas interesados en desarrollar proyectos de viviendas protegidas.

También SEPES, junto con la  entidad pública ICO y el apoyo de la iniciativa privada, está llamado a ser un actor importante en el futuro desarrollo del plan de promoción de 20.000 viviendas en alquiler social y asequible que la Administración tiene previsto llevar a cabo en un futuro próximo y que trata de poner en el mercado un parque residencial de similares características a los existentes en otros países de nuestro entorno. Ya se han seleccionado diferentes actuaciones entre las que destaca por su envergadura e importancia la conocida “Operación Campamento” de Madrid.

Para el éxito de todas estas operaciones será necesaria una excelente gestión de los proyectos así como una agilización en todos los trámites urbanísticos pertinentes.  Errores en la planificación, actuaciones en sitios donde no exista una demanda real o inversiones desproporcionadas en relación a las necesidades reales del mercado, serían imperdonables porque conducirían al fracaso de unas iniciativas que son necesarias.

Es importante contar para ello con el apoyo de todas las instituciones públicas implicadas en los procesos, el rigor y la transparencia en todas las fases de adjudicación tanto de las  urbanizaciones y sus correspondientes proyectos de ingeniería como en la  comercialización de parcelas finalistas mediante concursos públicos así como el respaldo económico implícito por parte del Estado y de las entidades financieras en todo el proceso hasta su finalización.

Hay que evitar errores en el diseño de las operaciones futuras como los cometidos en el pasado con la creación de la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, que actualmente se encuentra en liquidación, después de haberse demostrado su inviabilidad y la precipitación política en la decisión de su constitución.

SEPES ya dispone de dos urbanizaciones terminadas en Navalcarnero y Guadalajara, donde ya se están comercializando los suelos finalistas, y puede plantearse en el futuro desarrollar más operaciones  basándose  como modelo a seguir las actuaciones desarrolladas a lo largo de tiempo por la Comunidad de Madrid en los diferentes Consorcios Urbanísticos que se crearon en su día y  que finalizaron con éxito en el pasado, donde más del 75% de las viviendas construidas contaban con algún tipo de protección oficial, introduciéndose en ellos  la fórmula de expropiación convenida con los propietarios de suelo mediante el pago en aprovechamientos edificatorios ya urbanizados, lo que agilizó sustancialmente los plazos de realización de las operaciones, limitando significativamente los importes de inversión realizada y dando a todas las partes implicadas en el proceso la garantía de viabilidad económica  exigida para su finalización de acuerdo con un plan de negocio previamente confeccionado por la Administración.

Con el apoyo político necesario y una correcta gestión de la compañía, SEPES debe ser, tanto por su experiencia y medios, como por su equipo técnico, la solvencia económica de la que goza y el respaldo institucional con el que cuenta, un actor principal en la creación de suelo, impulsor de un nuevo y necesario modelo empresarial en el sector inmobiliario español, que tiene el reto en el futuro de  ser capaz de desarrollar productos  de viviendas asequibles, tanto destinados a la venta como al alquiler, para la gran mayoría de la población.

En cuanto a la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, conocida popularmente como SAREB, ésta fue constituida en el año 2012 a iniciativa de las autoridades económicas españolas y dentro del marco de los acuerdos alcanzados con la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional, con el fin último de evitar el rescate económico de nuestra economía por causa de las dificultades que atravesaban en ese momento la mayoría de las Cajas de Ahorros y Entidades Financieras de nuestro país, hecho provocado principalmente por la falta de rigor en la gestión de la concesión de préstamos hipotecarios así como de la burbuja inmobiliaria existente en esas fechas, consecuencia de la continua subida en los precios de los activos inmobiliarios.

España, que se encontraba con una economía en crecimiento negativo, una tasa de paro demasiado elevada y una prima de riesgo a precios nunca vistos, tuvo que crear SAREB para acudir al rescate de las entidades financieras que necesitaban auxilio.

SAREB nació con un plazo cerrado de vida máximo de 15 años de existencia y con el compromiso de que en ese periodo de tiempo se gestionaría el problema que heredaba de la forma más eficiente persiguiendo con ello el  objetivo último de intentar reducir las pérdidas, que ya entonces se presuponían, al mínimo.

La cartera de activos cedidos inicialmente de la banca ascendió a la cifra de 50.781 millones de euros, de los que el 77%  correspondían a préstamos financieros impagados y ya vencidos y el restante 23% a activos inmobiliarios que poseían las entidades financieras en sus balances consecuencia de ejecuciones judiciales y daciones en pago realizadas con sus clientes en pago de deudas.

Para la constitución de SAREB la administración pública presionó a diferentes accionistas privados (fundamentalmente entidades financieras y alguna compañía de seguros) para que participaran en la misma y que entre todas ellas tuvieran una posición mayoritaria conjunta de 55%, reservando el resto del capital para el Estado.

Sin embargo los accionistas privados solo responderían en el futuro por el capital aportado en SAREB, estando el resto de deuda emitida garantizada en su totalidad por el Estado. Ya antes de nacer todos los socios daban por seguro que los fondos inyectados como capital social en la aventura serían irrecuperables.

 Con el paso del tiempo,  SAREB pronto cumplirá la mitad de su vida y los resultados obtenidos han sido peores a los previstos inicialmente. En siete años se han perdido 3.813 millones de euros en las operaciones realizadas y se estima que la cartera pendiente de venta todavía en balance, presenta según tasaciones internas de la compañía una disminución en su valor superior a los 5 mil millones de euros.

En este periodo SAREB se ha podido desprender del 32% de sus activos, pero lo preocupante es que lo enajenado han sido aquellos préstamos y activos de más fácil comercialización, quedando pendiente de dar solución a todos aquellos que tienen una mayor dificultad y que por lo tanto presenta difícil salida y si esta existiera desde luego es en cifras muy lejanas a las estimaciones iniciales.

Por otro lado, los activos que presentan mayores problemáticas siguen estando en la órbita de SAREB mientras todo aquello que en cierta forma podía representar valor ya ha salido del balance.

No es por tanto difícil aventurar que en el tiempo que le resta a SAREB de existencia hasta su liquidación definitiva, el Estado tendrá que cubrir el diferencial que quede pendiente entre la posible liquidez que se obtenga en un futuro en las enajenaciones y los compromisos de pago por la deuda emitida, lo que nos hace presuponer que esta cifra no será nunca inferior al 30% de los activos recibidos inicialmente, con lo que el costo, no contabilizado en su día y que se decidió prolongar en el tiempo, no será inferior a los 15 mil millones de euros.

 Todo ello está muy lejos de las estimaciones iniciales anunciadas donde SAREB debería ser rentable en el tiempo y que consecuencia de ello, podría realizar su misión sin tener necesidad de recurrir en su liquidación definitiva a los presupuestos generales del Estado para cubrir el déficit.

Queda por tanto todavía mucha gestión por realizar y es aconsejable tomar medidas para intentar corregir el rumbo. Hay que tener en cuenta que cuanto menos tiempo dure la vida de SAREB, mayor es el ahorro en el mantenimiento de la estructura ineficiente creada.

Según los datos facilitados por la propia empresa en 2018, el 5,8% de la cifra de ventas se destinó a cubrir los gastos de comercialización de los activos enajenados, el 2,9% a gastos de estructura de la compañía, el 3,9% a realizar pagos comunes y de mantenimiento de las comunidades de propietarios donde tenía SAREB inmuebles y el 6,2% a tributos locales asociados a los inmuebles.

En conjunto todo ello representa cerca del 20% de la facturación del último año, a lo que habría que añadir los gastos del personal de la propia organización, que con más de 380 empleados fijos en plantilla, ascendieron a la cantidad de 36  millones de euros al cierre del 2018.

Nos encontramos, tanto en el caso  de SEPES como en el de SAREB, con la existencia de intereses públicos en juego y donde la gestión en ambas es manifiestamente mejorable, y que si existieran  objetivos claros y concretos podrían colaborar entre ellas para contribuir con su actividad al crecimiento económico de nuestro país.

Debido a la actividad a la que se dedican ambas pueden tener puntos comunes de colaboración en temas concretos. Lamentablemente esto no ha sucedido en la pasado pero si puede acontecer en el futuro.

Para ello es importante fijar unas reglas de juego claras, limitar los riesgos, seleccionar operaciones rentables y viables en zonas donde pueda existir demanda,  y tener como objetivo final poner en el mercado suelo residencial destinado a la construcción de viviendas protegidas.

SAREB puede proponer actuaciones urbanísticas donde de alguna manera se encuentre posicionado y SEPES puede aportar su experiencia y el peso de la Administración Pública en la gestión para conseguir acelerar y viabilizar temas concretos.

Estas actuaciones tienen que contar sin duda con el apoyo decidido del Ministerio de Fomento, del ICO  y de las autoridades públicas de las respectivas comunidades autónomas y municipales con el fin de agilizar planeamientos y dotar de apoyo presupuestario al fomento de la construcción de viviendas públicas en alquiler.

Queda pendiente de desarrollar e implementar nuevos modelos para el futuro en el desarrollo del parque de alquiler protegido residencial donde puede existir una colaboración con el sector privado a través de los derechos de superficie sobre suelos públicos entre otras muchas acciones a realizar.

En definitiva, pueden plantearse cambios positivos en el sector inmobiliario en el medio plazo pero para ello tal vez falte impulso, decisión y fortaleza de carácter en  todos los actores que intervienen en el. Solo teorías ineficaces y populistas provocarán que los problemas sigan existiendo en el tiempo. Pero, ¿quién se atreverá a intentarlo? Ese es el reto.

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