Transcurridos ya cerca de 11 años de la decisión tomada por el gobierno norteamericano de inyectar la astronómica cifra de 186 mil millones de dólares para rescatar de la quiebra a FANNIE MAE (nombre proveniente de las iniciales en inglés de la ASOCIACIÓN NACIONAL FEDERAL DE HIPOTECAS), es el momento de analizar si esta solución fue la correcta entre las posibles alternativas que se presentaban en dicha situación, si pasado el tiempo ha sido efectiva la medida adoptada o cuestionarse si se ha acabado obteniendo la totalidad de los resultados positivos previstos en la economía real y sobre todo cuáles pueden ser los escenarios de  futuro que le deparan a la entidad financiera una vez saneada.

FANNIE MAE, que fue constituida en 1938, perseguía como  objetivo fundamental poder dotar de liquidez al mercado financiero mediante la adquisición de hipotecas de particulares, para posteriormente empaquetarlas en bloque y volver a transmitirla esta vez a inversores institucionales. Toda esta operativa se realizaba con la garantía final del Estado, lo que permitió en su día facilitar el acceso al crédito para la compra de viviendas  a una inmensidad de familias norteamericanas.

Con su existencia las entidades financieras privadas conseguían reducir el riesgo de impagos de los préstamos concedidos a sus clientes, y estos obtenían la seguridad y confianza de que finalmente podrían disponer de crédito para la compra de su vivienda. Finalmente los inversores institucionales, que acababan adquiriendo los paquetes globales de las hipotecas, tenían la plena seguridad en su inversión ya que ésta gozaba de plena garantía de cobro.

Esta política a lo largo de los años facilitó el acceso de la población a la adquisición de una vivienda con préstamos a una tasa fija de intereses por un plazo de amortización de 30 años.

Con este funcionamiento se llegó a crear un sistema y modelo que durante muchas décadas proporcionó estabilidad, sostenibilidad y liquidez al mercado hipotecario en Estados Unidos.

Sin embargo, su  crecimiento acabó haciéndose desproporcionadamente elevado en volumen y riesgo implícito de sus operaciones y en 2008, en plena crisis financiera mundial y tras la caída de LEHMAN BROTHERS, tanto FANNIE MAE como su homóloga FANNIE MAE, cuyos tamaños eran demasiado grandes para poder quebrar, tuvieron que recibir conjuntamente unas cuantiosas inyecciones de dinero público para evitar su desaparición y las consecuencias que ello habría podido provocar, tales como el derrumbamiento definitivo del sistema hipotecario de la primera potencia del mundo.

Se demostró letal un sistema donde la banca captaba los clientes y FANNIE MAE acababa asumiendo los riesgos, a la par que ésta jugada acababa atrayendo a inversores, que en un momento de baja rentabilidad en inversiones alternativas sin riesgo, confiaban en la seguridad del aval del Estado.

Detrás de todo ello existía un fuerte incremento en los años previos a la crisis en el valor de la vivienda en Estados Unidos, lo que traía como consecuencia la baja morosidad en el pago de las hipotecas por parte de los particulares y una solución fácil en caso de posibles problemas. Si éstos llegaban a producirse y dado los aumentos en las tasaciones de los inmuebles, cabía una posible refinanciación de la deuda impagada mediante un aumento de la misma, eso sí, soportada esta vez en la cuestionable revalorización del activo.

Ambas circunstancias fueron las causas principales que acabaron ocasionando el problema. Por un lado había existido una relajación excesiva en la política seguida para la concesión del crédito y por otro lado, después de muchos años de subida del precio de la vivienda, ésta se acabó derrumbando en picado en su valor. La situación era insostenible.

La aportación realizada por el Gobierno Norteamericano fue de tal magnitud que transcurridos 11 años desde la intervención de FANNIE MAE, el Tesoro norteamericano solo ha podido recuperar una parte mínima del dinero inyectado en la compañía estando a la fecha la cantidad de 114 mil millones de dólares pendientes de devolución.

En el primer trimestre del año 2019 esta deuda ha sido retribuida por la entidad financiera a su accionista mayoritario mediante el pago de un dividendo de 3 mil millones de dólares dentro del cumplimiento del compromiso de devolución existente impuesto en el momento de la intervención.

Es evidente que FANNIE MAE no podrá devolver la aportación estatal en su totalidad hasta que haya transcurrido un largo periodo de tiempo y a pesar de ello y en la confianza de que su balance vaya mejorando en breve, sus acciones se han visto revalorizadas en los últimos doce meses en un 87% hasta alcanzar un valor total de 14 mil millones de dólares.

Esto es debido fundamentalmente a dos razones. Por un lado la manifiesta reducción en la morosidad de sus créditos, que fruto de una mejora en la gestión, han descendido paulatinamente y año a año desde una tasa existente en su cartera en 2009 del 5,38% hasta la cifra del 0,76% con que se cerró el ejercicio del 2018. A esto hay que añadir la implantación de una nueva política en la cesión a terceros de las carteras de hipotecas, lo que ha concluido con que FANNIE MAE finalmente sea capaz de transferir una parte del riesgo de las operaciones que realiza a los inversores institucionales que demandan sus titulaciones.

También ha cambiado positivamente la fuente de generación de caja en la cuenta de explotación de FANNIE MAE. En el año 2018 el 75% de los ingresos de la entidad financiera se obtenían por el cobro de comisiones a terceros por la gestión del riesgo de la cartera cedida, mientras que solo el 25% restante se producía por el diferencial en los intereses cobrados y pagados en sus riesgos no cedidos. Este logro dota de credibilidad la gestión de la compañía y elimina dudas sobre riesgos ocultos y no declarados en los balances.

Por otro lado, toda esta mejora se ha visto beneficiada indudablemente por el crecimiento de la economía en Estados Unidos en los últimos años, que va lógicamente acompañada de una reducción en los niveles de desempleo que presenta el país así como indirectamente y fruto de todo ello, una subida en el valor de los inmuebles y en la confianza de los consumidores.

Sin embargo, las autoridades económicas actuales de la nación no ven lógico que esta solución adoptada cuando las circunstancias apremiaban sea sostenibles en el futuro y están decididas a tomar medidas que supongan cambios en el modelo actual.

No parece sano que perdure en el tiempo una situación de competencia en el mercado donde un importante operador pueda competir con las entidades financieras privadas en una situación de desigualdad ya que goza de ayudas públicas que las últimas no poseen.

Por otro lado, hay que tomar medidas efectivas para liberalizar el acceso al mercado de capitales a los pequeños y medianos operadores dedicados a la concesión de préstamos hipotecarios sin que exista la necesidad de la dependencia actual de tener que acudir a la venta en bloque de las carteras confeccionadas a compañías como FANNIE MAE o competidores suyos, para poder crecer ordenadamente en sus negocios.

Tampoco se ve con buenos ojos la política que ha seguido FANNIE MAE para volver a la rentabilidad a base de aumentar su posicionamiento en la financiación de promotores dedicados a la construcción de viviendas en alquiler. Este negocio creció en 2018 sobre el año anterior a una tasa del 30% y representa el 40% de la cartera de la compañía.

También es cuestionado en el sector el seguimiento que realiza la Oficina de Control de Empresas Federales de la Vivienda en cuanto a la vigilancia a la actividad de FANNIE MAE. Se tiene la percepción en el mercado que estas compañías tienen, por el volumen de sus operaciones y por lo que llegan a representar en el sistema financiero, más poder implícito que el organismo que las regula.

Parece lógico, por tanto, que la tendencia de futuro que espera a FANNIE MAE y a sus competidores pase por enfrentarse a una nueva legislación tendente a una reducción de su tamaño, aunque eso sí, siempre bajo el amparo y la tutela administrativa inicialmente.

Todo ello, y para equiparse a las iniciativas impulsadas por las entidades privadas que componen el sector, debe ir acompañado de medidas internas que hagan una correcta valoración en los criterios de concesión de los créditos otorgados así como una valoración adecuada de las tarifas a percibir en función de los riesgos asumidos, de tal forma que se den criterios lógicos a la expansión desmedida en su crecimiento que ha vuelto a experimentar FANNIE MAE en los últimos años.

Corregidos los problemas actuales, se tiene que tener el firme convencimiento de perseguir una salida del Estado en el accionariado de la compañía y una forma para ello puede ser, eso sí tras situar FANNIE MAE en su tamaño lógico, la vuelta, esta vez sin condicionantes y presencia pública, al mercado bursátil. Al final la obligación de las autoridades pasa por vigilar los intereses de la población norteamericana, y hay que tener presente que el rescate fue sufragado en el pasado con dinero público propiedad de todos los ciudadanos.

Para que el lector pueda disponer de datos objetivos a la hora de valorar lo sucedido con FANNIE MAE hemos preparado un resumen comparativo que mostramos a continuación sobre la evolución de las principales magnitudes económicas y financieras acontecidas desde el ejercicio 2005 (antes de la intervención) hasta el ejercicio finalizado en 2018, así como otros datos significativos que consideramos de interés sobre la situación y el entorno de la compañía.

DATOS RALACIONADOS