La figura de sociedades bajo la denominación de SOCIMI, se ha puesto de moda en España, a partir del año 2.014. Desde entonces, son muchas las que cotizan en el MAB, tres que lo hacen en el Mercado Continuo y otra, la más grande, que cotiza en el IBEX-35. La figura de SOCIMI está basada, a imitación de legislaciones europeas, en fomentar las empresas patrimonialistas de activos de alquiler, gozando de ventajas fiscales que las hacen atractivas. Están exentas en el pago del impuesto de sociedades y en los impuestos de inmuebles que tributen por Transmisiones Patrimoniales. Por el contrario, deben cumplir una serie de requisitos para poder acogerse a estas, un capital mínimo de 5 millones de Euros, conservar en su patrimonio los activos por un periodo de tiempo, reinvertir un porcentaje de la plusvalía (si existiera) en compra de más activos y repartir todos los años al menos el 80% del beneficio neto obtenido.

Todas estas características han animado al desarrollo de tres actividades fundamentalmente: Fondos de Inversión que desean invertir en España, pero prefieren hacerlo conjuntamente con otros compañeros que no solos, ya que por su experiencia consideran, que al igual que han sucedido en otros países, todos los activos que han sufrido bajadas importantes en su valor, en el tiempo, tienden a subir y desean aprovechar esa oportunidad.
Gestores locales de las SOCIMIS, que ven en la gestión continuada de los activos, una fuente de ingresos prolongada en el tiempo.

Aquí se produce un choque de intereses, cuanto más cobre el gestor menos rentabilidad obtiene el inversor. Parece que entre ellos han llegado a un acuerdo, el fondo tiene la necesidad de invertir, ya que capta dinero de ahorradores, ingenuos o no, continuamente y el gestor desea continuar con su trabajo. La solución que se aplica hasta ahora es jugar con las revalorizaciones de los activos, con lo que se puede convertir en beneficios aquello que técnicamente es pérdida, lo que permite un reparto de dividendos, siempre y cuando exista caja en la sociedad. Para ello, solo es necesario reservar parte del dinero captado y endeudar a la Compañía, de tal forma que este asegurado el reparto del dividendo.

Esta solución, que en el corto y medio plazo, podría considerarse bien ideada, a la larga, presenta multitud de problemas. En el tiempo tiene su recorrido limitado, ya que, por ejemplo, Madrid no puede acabar teniendo precios más caros, tanto en alquiler como en compra, que Paris, Milan, Franckfurt, Londres o cualquier capital americana. Por otro lado, aunque los informes indiquen la necesidad de oficinas en alquiler, no hace falta más que darse una vuelta por cualquier zona de Madrid, para ver que existe oferta de oficinas, bien parciales en edificios antiguos, nuevos o enteros recién terminados, todo ello sin considerar los edificios en construcción y los que están programados realizar.

Todo esto puede traer como consecuencia una burbuja inmobiliaria, similar a la ya pasada, pero con diferentes actores, ya que no estarán los bancos como financiadores, pero si afectara a fondos y a ahorradores.

Un caso diferente es la Empresa SAINT CROIX HOLDING, fomentada por la familia COLOMER, hijos del fundador de las Compañías PRYCONSA y COIVISA, que a nuestro entender, es la única SOCIMI que ha roto este esquema y por lo tanto, esta problemática descrita está lejos de afectarle.

La compañía se constituyó en Luxemburgo en el año 2011, ya que la legislación española aún presentaba lagunas y se traslado a Madrid, en el año 2014, cotizando en el MAB.

SAINT CROIX HOLDING tienes unos activos, a precio de coste, que es el que figura en el Balance, de 293 millones de euros y realiza amortizaciones en sus activos del 1,59% anuales, que equivale aproximadamente al 2%, si quitamos el efecto del valor del suelo.

Estos activos producen unos ingresos superiores a los 20 millones de Euros, que una vez descontados gastos, equivalen a 15 millones de beneficios netos. El beneficio neto supone una rentabilidad del 5,23% real. La compañía ha repartido a sus accionistas un dividendo de 14 millones de euros, lo que equivale al 4,66%.

Para llegar a estos resultados no ha tenido que aplicar revalorizaciones a sus activos, más bien al contrario, los va amortizando adaptándose al plan contable, que traerá como consecuencia, un valor más bajo, año a año, en el activo y mayores plusvalías, cuando se materialice una venta.

La ocupación de los activos es del 97%, con un producto diversificado, 6 hoteles, en Isla Canela y Madrid, gestionados por diferentes cadenas (IBEROESTAR, HOTELES PLAYA, BARCELO, MELIA y TRYP), 6 edificios de oficinas en Madrid con un total de 19.449 m2 de superficie sobre rasante, 21.542 m2 de locales comerciales y 13.810 en una nave industrial.

La compañía no tiene deuda y genera todos los años unos ingresos financieros, consecuencia de la gestión de la tesorería. En el año 2016, 1,2 millones de Euros.

La calidad de su Balance le ha permitido realizar una pequeña emisión de deuda en el incipiente mercado del MARF por una cantidad de 10 millones de euros, lo que eleva su LTV al 11%.

¿Que vemos en este tipo de planteamientos societarios? Creemos que es lo que persigue el Decreto de SOCIMI como finalidad última. Esta sociedad tiene vida prolongada en el tiempo. Sus promotores han canalizado sus inversiones inmobiliarias en alquiler en un vehículo que presenta muchas ventajas, tiene vocación en el tiempo, ya que carece de endeudamiento y en muchos casos, son activos que ya eran propiedad de diferentes sociedades del Grupo desde finales de los años 90, los inquilinos tienen la tranquilidad de no estar sujetos a posibles cambios derivados de variaciones de pensamiento por parte de fondos de inversión y ofrecen una rentabilidad real mucho más elevada.

Está formula, con adaptaciones a cada circunstancia particular, puede ser interesante para grupos familiares, que actualmente tienen desperdigadas en diferentes sociedades activos inmobiliarios en rentabilidad, mezcladas con otras actividades.

Un ejemplo muy claro y de mayor tamaño, es el empleado por D. AMANCIO ORTEGA en la sociedad PONTEGADEA. Gran parte del dividendo que recibe de INDITEX, lo invierte en temas inmobiliarios. Con una estructura sencilla, la sociedad es capaz de realizar inversiones en diferentes ciudades del mundo.

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