¿ QUE VEMOS EN LA SALIDA DE NEINOR HOMES A BOLSA ?

En relación a la partida de suelos que figuran en Balance, tantos los que ya se tenían en la compra con KUTXABANK, como lo que ha comprado la Compañía, tras la inyección de liquidez por parte de su socio único, el fondo LONE STAR, pensamos que dado el tiempo transcurrido, el valor actual debe aproximarse al precio de compra, y en todo caso su variación puede oscilar en el entorno del 5% al 10%, más teniendo en cuenta los gastos añadidos a la compra de suelo que supone un costo adicional a su precio de compra y que en este tipo de operaciones parecen inevitables (Gastos de intermediación, asesoramientos e impuestos son las partidas más importantes).

Según la Tasación realizada por la compañía SAVILLS, los activos tienen un valor actual de 1.119.823.000 de Euros. Esto supone una revalorización del 29,54% respecto a los 925.358.000 que figuran en el Balance al 31.12.2016.

SAVILLS considera en esa tasación realizada, una inversión adicional de 1.020.518.000 de Euros de inversión para finalizar las obras y tener el producto terminado para su entrega. Una vez terminadas las obras estas alcanzarán un valor final de 2.548.521.848 de Euros.

Si nos basamos en los datos de SAVILLS, que son los utilizados a la hora de valorar la compañía, la inversión en suelo representa el 52,31% del valor final del producto terminado.

En condiciones normales de mercado, y considerando la tipología de producto, así como la perspectiva de continuidad de negocio, el suelo no puede representar más del 30% del valor final del producto. Esto nos conduce a una valoración de 764.556.554 de Euros.

La consideración de estos datos nos lleva a considerar una sobrevaloración en la tasación de 355.266.446 de Euros respecto a su valor real del 30% del producto final. Por otro lado, y considerando esta valoración del 30%, sobre el valor de Balance de los activos existe una minusvalía de 160.831.446 de Euros, que tal vez, y considerando criterios contables prudentes merece la pena provisionar.

Según la Tasación de SAVILLS, el margen previsto una vez finalizada la obra es de 408.180.000 de Euros. Esto supone una rentabilidad sobre costos, sin tener en cuenta los gastos de estructura, posibles desviaciones e impuestos, de tirón próxima al 18%, y una vez anualizada por debajo del 4%.

Por supuesto la valoración de SAVILLS para estas cifras, ni es con responsabilidad hipotecaria ni asume ninguna responsabilidad sobre las consecuencias que puedan surgir de la misma.

Con esta valoración la operación a largo plazo no es rentable al inversor. La Sociedad tiene que buscar en el mercado líneas de crédito para financiar una cantidad ingente de dinero, en un momento de gran dificultad y adicionalmente tiene que comercializar y vender el producto.

En la tasación de SAVILLS se habla de un precio medio de venta por m2 de edificabilidad de la vivienda, pero analizando en detalle los suelos, existe en alguno de ellos limitación del número de viviendas ó a de realizarse una tipología de vivienda, como chalets unifamiliares, que forzosamente se venderán a un precio medio por debajo del considerado.

La venta realizada por LONE STAR CAPITAL INVESTMENT, de la participación del 55% ha sido un magnifico negocio. Entra y sale rápido con una plusvalía enorme en muy poco espacio de tiempo. Los nuevos tendrán que asumir los riesgos de promoción, las posibles faltas de control en la gestión dada la inmensidad del proyecto global, las desviaciones en los costos y cualquier vicisitud que el negocio inmobiliario pueda deparar.

Todas estas reflexiones nos hacen llegar a pensar que el abanico de salida propuesto en torno a los 16 euros la acción es cara. Nos inclinamos a pensar, que para dejar recorrido al accionista nuevo y margen a la compañía, el precio debería rondar entre 10 y 12 euros la acción. Posiblemente este sea el precio en el que acabe cotizando la Compañía una vez transcurrido el tiempo y sin la interferencia de los cuidadores de la acción.

Reafirma este supuesto, la pérdida de control por parte de LONE STAR. La cantidad ingente de propiedades de la compañía es para plantearse la permanencia en la gestión para un período de 8 a 10 años y no para irse en este acto, reservándose la posesión del 45%, que para poner más dudas en el inversor particular, no explica claramente sus intenciones de permanencia o salida.

El Consejo de Administración de la Compañía está controlado en su totalidad por LONE STAR, bien por personas de su estructura internacional, bien por ejecutivos nacionales, o bien por Consejeros independientes elegidos por la propia Compañía antes de la salida a Bolsa.

No sigue la tendencia, que ya muchos inversores institucionales como individuales, ven con agrado, de la existencia de mujeres en el Consejo en una participación al menos tendente a la igualdad.

En la versión en español del folleto de salida a Bolsa no se especifica claramente a cuánto asciende el precio final de la salida al Mercado. Este puede oscilar entre los 15 y 35 millones de Euros, según la habilidad negociadora de las partes. Lo importante, es saber quien corre con los gastos de la salida. En buena lógica, debiera ser LONE STAR quien lo pagará y no NEINOR HOMES que no ve dinero en la operación.

Falta mención especial al apartado de Responsabilidad Social Corporativa y en qué consiste. Cada vez más inversores lo exigen como prueba de vinculación de la Compañía con sus empleados, terceros con los que se relaciona y la Sociedad de la que forma parte.