MERLIN PROPERTIES, es la única SOCIMI y por lo tanto Sociedad Patrimonialista fundamentalmente dedicada al arrendamiento de edificios de Oficinas de su propiedad, que cotiza en el IBEX-35 de la Bolsa de Madrid, todo ello realizado en una forma muy rápida desde su creación. En la actualidad, la sociedad presenta unos datos espectaculares:

Capitalización bursátil de 5.111 millones de euros, con una Cartera activos cuyo valor de compra es superior a 9 mil millones de euros y donde sus socios han puesto bien de forma directa, bien por resultados obtenidos, unos fondos propios de 4.800 millones de euros. La compañía tuvo en el ejercicio 2016 unos resultados de 126 millones de euros, que supone una rentabilidad del 2,46% sobre su valor de capitalización.

Pero toda compañía tiene su inicio y este nace de una idea y de un grupo de personas que la ejecuta. Este crecimiento tan rápido es imposible sin ello, unido a la experiencia, más en este caso, la facilidad de acceso al mercado de capitales.

MERLIN PROPERTIES no se concibe sin la existencia anterior de la Compañía TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS. De hecho y según comunican en el folleto de salida a Bolsa, existen consejeros comunes en las dos compañías. El accionariado de TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS está compuesto por 4 socios, 3 compañías domiciliadas en el extranjero y una, ALCUDIA CARTERA E INVERSIONES en España.

TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS, realizó entre los años 2009 y 2010 una operación con BBVA de compra de más de 900 activos, bajo la fórmula de SALE & LEASEBACK, fundamentalmente sucursales del Banco. Los contratos de alquiler tiene un plazo de 30 años de obligado cumplimiento y se fija en ellos la posibilidad de que BBVA al vencimiento, y a precios de mercado, pueda volver a comprarlos. Existe una cláusula de actualización de la renta referenciada a la inflación europea más un diferencial.

El paquete que se compró esta diversificado por toda España, representando la Comunidad de Madrid el 18,23% del total. En las tablas superiores se puede observar el reparto por Comunidades Autónomas. Según SAVILLS, tasadora que realizó la valoración para la compra de la sociedad por MERLIN PROPERTIES, aproximadamente el 37% de los activos tienen una buena localización. Las rentas fijadas por el alquiler están en 20 euros metro cuadrado, frente a la valoración de mercado actual que realiza la misma tasadora de 14 euros metro cuadrado. Esto implica un 42% por encima de los precios actuales.

En el Balance de TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS a 31 de diciembre de 2011, aparece una inversión en estos activos de 1.159 millones de euros, con un endeudamiento de 961 millones, y una aportación de los socios de 179 millones de euros. Los ingresos por arrendamientos, pagados por BBVA, eran superiores a los 80 millones de euros.

En estas condiciones, TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS, podía hacer frente a sus compromisos financieros, aunque las rentas las tenía pignoradas por los Bancos financiadores como medida para cobrarse las cuotas de los vencimientos mensuales del crédito.

La idea que tenía MERLIN PROPERTIES en el año 2013 era salir al mercado continuo de la BOLSA DE MADRID, mediante una ampliación de capital de 1.250 millones de Euros. Esta ampliación estaba cubierta en su totalidad por fondos de inversión, fundamentalmente americanos que deseaban estar presente en el mercado nacional, a través de una compañía especializada.

La primera operación que realiza MERLIN PROPERTIES es la compra de TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS. Lo sorprendente de la operación es el precio pagado, un total de 1.680 millones de euros, cuando un año y medio antes TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS había adquirido los activos por 1.038 millones de euros, teniendo en cuenta las salvedades señaladas.

En definitiva, de los 1.250 millones de euros de capital captado, se emplearon cerca de 840 millones en la adquisición de TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS, quien obtuvo en la operación unas plusvalías de 534 millones de euros. Por otro lado MERLIN PROPERTIES, se tuvo que quedar con toda la deuda, teniendo las rentas pignoradas después del esfuerzo realizado.

Todo esto, nos invita a las siguientes reflexiones:

Es posible que el BBVA vendiera esta cantidad de activos por menos de 500 millones de su valor real. Estos 500 millones representaban cerca del 30% de los resultados netos que obtuvo BBVA en el año 2.012. Esto es de tal importancia, que lo lógico es pensar que el Banco realizó la venta por su valor correcto.
Si esto es así, es dudoso que en tan poco tiempo haya existido tal revalorización, más teniendo en cuenta la diversidad de activos y las salvedades que pone la tasadora en cuanto a la calidad de algunos activos así como el desfase existente entre las rentas pagadas y las reales de mercado.
En este tipo de operaciones y en las condiciones en que se encontraba TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS, lo normal es que se hubiera discutido el precio de adquisición. Nadie compra estos activos sin discutir precio. La existencia de consejeros comunes y la necesidad de hacer una operación rápida justificarían esta operación.
Sorprende que TREE INVERSIONES INMOBILIARIAS no participe en MERLIN PROPERTIES. Si vendes caro y por encima de su valor, es normal que parte de las plusvalías las confíes al crecimiento de MERLIN PROPERTIES.

Resulta curioso que ningún fondo inversor haya protestado por esta operación. Es una pena, pero a veces es sorprendente cómo se administra el dinero ajeno.

Realizada esta operación MERLIN PROPERTIES entró en una espiral de compras y de ampliaciones de capital que hizo diluir esta primera operación.

Como hemos comentado, MERLIN PROPERTIES es una compañía patrimonialista imparable en su crecimiento, entre otros métodos, mediante diversas transacciones de empresas históricas que han atravesado dificultades tales como Metrovacesa o Testa (Sacyr).

Estaremos atentos a su comportamiento y evolución en el mercado del Real Estate nacional.