Hace unos meses realizamos un exhaustivo estudio del líder europeo en residencias para estudiantes, la compañía patrimonialista de origen británico UNITE STUDENTS, quien explota y mantiene en su cartera la propiedad de complejos especializados con una cabida total de 90 mil camas. En este artículo sobre COFINIMMO vamos a analizar un grupo belga, acogido al régimen fiscal de SICAFI, figura similar a la existente en España con las Socimi o en el Reino Unido con las Reits, cuyo negocio principal consiste fundamentalmente en tener la posesión de residencias para la tercera edad para su posterior explotación por parte de gestores externos, en su mayoría grandes empresas especializadas del sector, a quien alquila los inmuebles. A diferencia del grupo británico, quien explota y gestiona sus complejos urbanísticos, COFINIMMO se dedica al arrendamiento exclusivo de los mismos sin entrar en ningún caso en el negocio de la explotación.

Con una larga trayectoria de más de 40 años, la sociedad que fue constituida en el año 1983 con un capital inicial aportado por sus socios constituyentes de 6 millones de euros, es hoy una importante inmobiliaria que a cierre del ejercicio 2022 tenía unos fondos propios de 3.353 millones de euros, facturaba una cifra de negocio de 322 millones de euros y era capaz de obtener unos resultados netos, incluidas plusvalías por enajenación y rotación de activos, de 482 millones de euros. La compañía a la fecha cuenta con una capitalización bursátil de 2.616 millones de euros, cotiza en la Bolsa de Bruselas (Euronext Bruselles (BEL-20)) desde el año 1994, momento en el que se decidió por parte de su Consejo de Administración su salida a Bolsa.

El accionariado de la compañía se encuentra muy diversificado entre sus partícipes, habiendo una sola compañía, el fondo de inversión BLACKSTONE, que supere el 5% de participación (6,69%).

El grupo COFINIMMO se caracteriza por poseer tres ramas principales de inversión, aunque la que predomina entre ellas, como hemos mencionado anteriormente, sea la sanitaria. Estas, con sus principales características, son las siguientes:

• Sector sanitario, donde realmente son líderes, gozando en dicha actividad de un auténtico reconocimiento. No solo poseen la propiedad de residencias de ancianos, sino que con el tiempo han diversificado sus productos y características específicas y poseen dentro de su patrimonio consultorios médicos, clínicas especializadas, centros de rehabilitación y cuidados intensivos o instalaciones deportivas. Los activos, según su especialidad, cubren servicios de atención primaria, aguda o de enfermería.

Esta rama tiene todos sus activos alquilados fundamentalmente a grandes operadores del sector. Entre ellos, que representan en su conjunto el 46,6% de la facturación total de la compañía se encuentran las explotadoras francesas KORIAN, quien administra 91 mil camas en total y cuenta con más de 1.100 residencias en explotación y es fruto de la fusión en el año 2003 de las empresas FINAGEST y SERIENCE, y estas posteriormente con MEDICA (año 2014), principal inquilino del grupo y quien proporciona el 15,4% de los ingresos gestionando solamente el 12,7% del valor del conjunto de los activos, COLISEE (12,6% de los ingresos de la rama sanitaria), ORPEA (que aporta el 8,8% de la facturación de la división) y DOMUS VI (5,9%).

En total, el grupo posee 80 inquilinos sanitarios, de los que los ya mencionados anteriormente representan el 54,6% de los ingresos, los cuales en su conjunto explotan los 300 activos que componen el conjunto de la cartera. El valor total de la inversión realizada a precios de mercado asciende a 4.400 millones de euros (74% del total del activo de la firma), que implican la puesta a disposición de sus gestores de 28.500 camas, más de 1,7 millones de metros cuadrados en explotación que cuentan con una ocupación media actual en alquiler del 99,9%, y que proporcionan al grupo una renta bruta sobre inversión del 5,4%.

Por presencia física los principales mercados donde se encuentra posicionada y operativa la compañía (9 países en su conjunto) son Bélgica (39%), Francia (11%), Holanda (11%), Alemania (19%), España (8%), Finlandia (3%), Irlanda (3%), Italia (5%) y Reino Unido (1%).

La reciente presencia en nuestro país, donde posee 24 activos y 3.700 camas en explotación, procede de un acuerdo con el operador THOR SPAIN PRIVATE EQUITY, lo cual ha implicado la presencia física de la compañía en las comunidades autonómicas de Madrid, Galicia, Asturias, Castilla-León, Asturias, País Vasco, Cataluña, Murcia, Valencia y Canarias.

• Mercado de oficinas. Sus activos están presentes fundamentalmente en Bélgica, en la ciudad de Bruselas y sus alrededores, y representan en conjunto el 22% del valor de la cartera de inversiones del grupo, cuantía que se calcula aproximadamente en los 1.400 millones de euros. Está compuesta por 57 activos que suman en conjunto 540 mil metros cuadrados de superficie, los cuales se hallan alquilados a terceros (entidades públicas y privados) en un porcentaje del 94,2% de ocupación. Cuando existen propuestas de venta a un precio interesante la compañía emplea una política de desinversión mediante la rotación de activos, así en el año 2022 se desprendió de edificios por un importe aproximado de 76 millones de euros. Los activos en cartera de esta división aportan a las cuentas de la empresa una rentabilidad bruta entorno al 6%.
• Pubs y locales comerciales en propiedad explotados por la compañía cervecera AB INVEB y la aseguradora MAAF, quienes mantienen sobre ellos alquileres a largo plazo derivados de dos operaciones de compraventa realizadas respectivamente en los años 2007 y 2011. Estos establecimientos se encuentran en mayor medida fundamentalmente en Bélgica y Países Bajos y minoritariamente en Francia. En total son en la actualidad 939 activos comerciales con una superficie bruta de 330 mil metros cuadrados, los cuales se encuentran plenamente ocupados. Aunque es una línea pequeña de negocio por su cuantía, el margen de explotación es mayor a las otras dos anteriores ya que aporta una rentabilidad bruta del 6,9% vía cobro de alquileres. Solo lo cobrado a AB INBEV anualmente por las rentas de lo que en su origen fueron 1.069 pubs en explotación, sitos en Bélgica y Países Bajos, suponen el 9,8% de los ingresos del grupo, aunque en sí esta marca cervecera solo explota el 6,3% del valor conjunto de las propiedades de COFINIMMO.

En su conjunto el grupo COFINIMMO, contando sus tres fuentes generadoras de actividad, posee activos valorados en más de 6.200 millones de euros, que en su totalidad suman una superficie de 2,4 millones de m2 construidos, los cuales se encuentran ocupados en más de 98,7% a más de 300 inquilinos, por un plazo medio de vencimiento de 13 años. Los resultados obtenidos al cierre del 2.022 ascendieron a 318 millones de euros, lo que supuso una rentabilidad bruta de aproximadamente el 5,6% sobre el valor de la cartera gestionada, la cual por otro lado se encuentra bastante diversificada.

La evolución de la cifra de negocio de la compañía al cierre del tercer trimestre del año 2023 nos muestra como las rentas obtenidas por el cobro de alquileres habían crecido un 6,7% si lo comparamos con igual periodo del año anterior.

Las fuentes de financiación del pasivo del Grupo COFINIMMO se encuentran bastante diversificadas. La ratio de endeudamiento sobre el valor total de los activos se sitúa en el 45,6% que, si bien y siguiendo criterios conservadores pudiera considerarse algo elevado, tiene la ventaja de que el costo del endeudamiento, bien porque el mismo es a tipo fijo o bien por las coberturas realizadas para asegurarse posibles alzas en los costos de financiación, se encuentran posicionados de media en el 1,2% a cierre del año 2022. El importe de la deuda asciende aproximadamente en 2.900 millones de euros, de los que 1.113 millones han sido renovados recientemente y pasaron a tener la consideración por el tipo de activo financiado de bono sostenible.

Para llevar la gestión diaria de la empresa, COFINIMMO cuenta con una plantilla de 161 empleados que fundamentalmente desarrollan su trabajo en las oficinas y delegaciones que la compañía tiene abiertas en Bruselas, París, Breda, Frankfurt y Madrid.

VISIÓN DE FUTURO Y RIESGOS DEL NEGOCIO

El envejecimiento de la población en Europa, y especialmente en España, hace que todo lo que sea inversión residencial sanitaria presente buenas perspectivas de crecimiento y rentabilidad. En este sentido el 74% de los activos de COFINIMMO pertenecen a esta rama de actividad, donde cabe destacar que las previsiones manejadas nos sitúan ante un panorama futuro donde se prevé que, en el año 2050 en la zona donde opera la compañía, el 11% de la población tenga más de 80 años. Por otro lado, este sector ha cogido todavía más relevancia a raíz del COVID-19, aunque por ello, debido a las dificultades de pago de algunos explotadores, entendemos que transitorias, la compañía ha dejado de percibir en los últimos 2 años la cantidad de 3,4 millones de euros por falta de liquidez de los gestores de las residencias.

Esta situación puede tener otra consecuencia derivada de las discrepancias en el precio que pueden surgir a la hora de desinvertir entre las estimaciones de valor de los activos fijadas por la compañía y las que puedan considerar para ellos posibles inversores. Esta situación de hecho ya se ha producido en el valor de las acciones, que cotizando a un valor de 140 euros por título en diciembre del año 2021, hoy lo hacen a la mitad (72,10 euros acción), lo que implica un precio por debajo incluso de los fondos propios.

Como hemos comentado anteriormente, ciertos operadores, fundamentalmente los más pequeños, pueden pasar por una situación transitoria de falta de liquidez, situación que puede verse agravada si necesita ayudas públicas para su gestión y las mismas dependen para su concesión de convenios anuales con la Administración. Cada punto de caída en la ocupación representa para las cuentas globales de COFINIMMO una caída en los resultados netos de la compañía de 3,3 millones de euros anuales.

Para mantener los niveles de rentabilidad actual es necesario que no se produzcan cambios en las ventajas fiscales de las que gozan este tipo de empresas por su actividad patrimonial y que no existan cambios en los Estados donde tiene sus propiedades que supongan una doble imposición tributaria.

Mientras tanto y para seguir creciendo, la compañía tiene importantes inversiones comprometidas. Siempre estas son superiores a las desinversiones a realizar por enajenaciones (547 millones de euros frente a unas ventas en el año 2.022 de 77 millones), por lo que la calidad de las nuevas, su ubicación, que no existan retrasos en su entrega y el acierto en el inquilino operador son esenciales. Desde finales del año 2018 hasta la fecha, el valor final de los activos gestionados por COFINIMMO ha crecido en un 70%.

Desde el año 1995 hasta la actualidad, la compañía ha realizado inversiones por más de 7.760 millones de euros para incrementar su balance mientras solo se ha desprendido de activos por un valor de 2.566 millones de euros para materializar plusvalías.

El mantenimiento de la confianza de los accionistas en el equipo gestor es vital para el crecimiento futuro de COFINIMMO, en tal sentido caben destacar las continuas ampliaciones de capital que realiza la firma gracias a la reinversión de sus socios tras los repartos de dividendos mediante capitalización de los mismos, así como su crecimiento mediante la aportación de activos por nuevos participes, quienes ven más viabilidad y rentabilidad futura perteneciendo a un grupo de mayor tamaño que haciéndolo de forma aislada.

Adjuntamos cuadros de datos que consideramos interesantes para un mayor conocimiento de COFINIMMO.

DATOS RELACIONADOS