Vamos a intentar tratar de dar consejos prácticos que sean de utilidad a aquellas personas que deciden comprar una vivienda. El primero, que es obvio, es que la vivienda nos guste plenamente. Para ello debemos estar convencido que se encuentra situada en el emplazamiento que buscamos, que su tamaño es el adecuado para su familia, que la orientación es la que le gusta y que hemos realizado diferentes visitas, tanto en días como en horarios, estando convencidos de su idoneidad. Si se trata de vivienda en construcción, o bien adquisición de vivienda antigua, no haga caso a las presiones que le pueda realizar el personal comercial de la promotora o el vendedor de la agencia inmobiliaria, respecto a la posibilidad de posibles interesados en la misma casa. En la mayoría de los casos, son situaciones falsas que su única pretensión es forzar la venta. Piense que quien le atiende a Vd. cobra una comisión por operación realizada y por lo tanto, su objetivo final es que compre, independientemente que consiga el nivel de satisfacción o no en la adquisición. Para Vd. es una inversión prácticamente ilíquida de forma urgente, una vez realizada y donde va a vivir muchos años. Por lo tanto, el primer consejo es claro: COMPRE AQUELLO QUE A VD. LE GUSTA DE VERDAD, SIN DEJARSE PRESIONAR.

La situación del mercado inmobiliario es tendente a la baja, tanto en el número de compradores, debido al descenso de población, como al exceso de producto. Sin embargo, los datos que aparecen sobre el sector, son pocos y nunca claros. Influye en los medios de comunicación, que las empresas promotoras y bancos, a su vez son sus clientes, lo que provoca que la información que nos llega es de un mercado alcista, lo cual no es cierto. Por lo tanto, en los pisos de obra nueva, hay que calcular la inversión real que está realizando el Promotor o Banco que pretende venderle la vivienda, para calcular cual son sus costos de inversión. Sabiendo esto, fácilmente obtendremos su margen y esto puede servir de base para fijar un precio diferente al que figura en tarifa, sin perjudicar al Vendedor. Esto se puede calcular de una forma sencilla. La construcción de una vivienda, excluido los gastos de la compra del solar y el margen del promotor, nunca excede de los 900/1000 Euros m2 de superficie. (Incluye el costo de construcción y el margen para el constructor junto con posibles desviaciones que puedan surgir en la obra, honorarios de la dirección facultativa, licencias de obras y de primera ocupación, gastos de comercialización, pagos notariales e impuestos por transmisiones patrimoniales, así como los gastos financieros y de estructura). Si la compra que piensa realizar está en un precio de 2.500 euros m2, tiene que tener en cuenta que el suelo no debe representar más del 25/30% del precio de venta de la vivienda. (750 Euros m2 en este caso). Con estos datos, Vd. puede conocer exactamente la inversión final realizada por el Promotor: 1.750 euros m2. El margen real, por tanto, es de 750 euros m2. Si el promotor tiene unos costos superiores (puede haber pagado de más por el suelo, normalmente), no puede permitir que repercuta en la venta a Vd. Piénselo seriamente, lo que pague de más, lo va a ir haciendo poco a poco, durante muchos años. Conociendo los costos del promotor, Vd. puede negociar en mejores condiciones, un descuento sobre el precio.

Si lo que va a comprar es una vivienda de segunda mano, no piense que esta puede valer lo mismo que una nueva. Está no puede ser la referencia. Las deficiencias comunitarias que hay que financiar suelen salir al poco tiempo de comprar y eso es algo que nadie le dijo. Una vivienda tiene una vida útil de 50 años, lo que supone una pérdida sobre el valor de costo del 2% anual. Si la vivienda tiene 25 años, ha de calcular que valor le daría al suelo y sobre el vuelo hacer una valoración con un descuento mínimo del 50%. Al transcurrir 50 años, la vivienda solo ha de valer, la parte alícuota del suelo que ocupa. Tanto si compra Vd. como si el propietario sigue siendo el actual.

Otra cosa importante que ha de tener en cuenta, es que la vivienda tiene una fiscalidad muy alta y que normalmente tiene que pagar el comprador. Aunque lo incluyan en la financiación hipotecaria, tema que posteriormente hablaremos, la realidad es que será por su cuenta. A esto le tendrá que añadir una serie de gastos, bien mensuales o anuales, que mientras sea propietario tendrá que hacer frente a ellos, tales como los gastos de comunidad, Ibi, tasas municipales y derramas por deterioros que se puedan producir.

Por lo tanto, es importantísimo llegar a un precio adecuado en la transacción, siendo conocedor que debe ser Vd. el que fije el precio. No se fie de las noticias sobre el sector, aunque lea en los medios de comunicación, posibles mejoras en el mercado inmobiliario. A veces estas noticias vienen motivadas por las propias empresas, en un intento de hacer subir el valor de su producto y hacer ver al comprador la necesidad de realizar su compra de forma inmediata. No se meta a comprar una vivienda, si no tiene ahorrado el 30% del precio de venta pactado, mas los impuestos que le correspondan. Y compruebe que va a tener capacidad para pagar las cuotas mensuales de la hipoteca.

No permita que ningún familiar suyo avale ante la Entidad Financiera el crédito hipotecario y exija que la vivienda sea el único bien por el que responde los posibles impagos y no la universalidad de todos sus activos, incluida su nómina. Teste a todos los Bancos y Cajas para obtener las condiciones más ventajosas. Sea consciente de ello, puesto que ha negociado el precio de compra y ha pagado una parte importante de este. Esa es su fuerza, no la desaproveche.

Normalmente le van a dar ofertas referenciadas al Euribor, y estas irán bajando en función de la vinculación como cliente. Esto es positivo, pero lo que no puede acabar es siendo injusto para Vd. Si se compromete a tener un seguro, el primer año intentarán que sea con su Compañía de Seguros, pero Vd. debe tener la libertad en años sucesivos de poder pedir varias ofertas a la Competencia. Sino cada año le irán subiendo la prima del seguro, convirtiéndose en un cliente cautivo y recibiendo el Banco una comisión por ello. Debe negociar con la Entidad quien paga los gastos de formalización del crédito hipotecario, teniendo en cuenta que el sujeto pasivo de los impuestos es Vd. El resto, notario, registrador y gestor es negociable. Tiene que exigir el desglose de cada cantidad, con una antelación amplia de tiempo, para poder negociar honorarios a la baja de la parte proporcional que Vd. paga. Insista o cambie de Notario porque Vd. es el consumidor y está en su derecho a pedirlo. El negocio del Banco es prestarle un dinero y cobrarle intereses por el tiempo que Vd. se lo va a deber. El préstamo se inscribe en el Registro por garantía del Banco, nunca por la suya. Pida honorarios del Gestor por anticipado (no permita que le cobre por la compra y la constitución de la hipoteca, porque en realidad es una gestión que se realiza a la vez). Por tanto, igual que hace al comprar la vivienda, haga lo mismo en estos gastos.

Si Vd. está pensando en comprar una vivienda de segunda mano en la playa, nuestro consejo es que no la realice sino tiene totalmente pagada su primera vivienda. Si negoció el precio de la primera vivienda, en esta de costa, ha de ser especialmente exigente. Va a comprar una vivienda que como mucho solo va a disfrutar un mes (en la mayoría de los casos como máximo 3 semanas) y que le va a suponer una serie de gastos importantes (más que en su vivienda habitual). Tenga en cuenta que pagará comunidad de propietarios durante todo el año e impuestos municipales, normalmente más altos, que se suelen emplear en financiar obras en el pueblo y no en la playa. No piense en la revalorización, el posible comprador que le sustituya, también tendrá en cuenta todo lo expuesto. Piense una referencia de precio y no ceda. El vendedor que no consiga vender el producto en Agosto, cuando Vd. vuelva al año siguiente, seguirá teniendo el producto a la venta.

Es más barato veranear alquilando un apartamento o alojándose en un hotel, que mantener una vivienda en costa. Esta es la realidad que puede encontrarse, una vez realizada la inversión.

Si se trata de una vivienda de segunda mano en costa, la problemática es todavía mayor, por lo que la inversión no es recomendable.

En todos los casos, haber ahorrado para adquirir la vivienda, nos permite valorar realmente, el esfuerzo que supone ahorrar dinero y nos da fuerza para negociar un precio justo en la adquisición.

Si no dispone del capital necesario, espere unos años ahorrando. Huya de financiaciones al 100% de la inversión. Hay fórmulas alternativas a la adquisición de una vivienda. En países Europeos el nivel de personas que viven en alquiler, mientras ahorran para adquirir una vivienda, es mucho mayor. Se accede un poco más tarde, pero tienes muchas más garantías de cumplimiento en las obligaciones. En la gran mayoría de las poblaciones europeas, el precio de la vivienda es menor al que tenemos en nuestro país.

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